경매에도 연령대별 ‘투자법 족보’ 있다

최근 출회 물건 지난해 감정가 형성 시세보다 30%까지 저렴

[사진:이코노믹리뷰 DB]

법원 부동산 경매시장에 불이 붙었다. 감정평가액 대비 낙찰가격 비율이 100%를 넘기는 것은 물론, 한 물건에 수십 명이 몰려드는 현상까지 벌어지고 있다. 침체된 매매시장과는 정반대되는 상황이다.

특히 지방의 열기는 더욱 뜨겁다. 매매와 전세 모두 상종가를 올리고 있는 가운데 싼 집에 대한 수요가 계속 유입되는 상황이다. 이 같은 열기는 부산 등지에서 시작돼 광주, 강원 등으로 계속 옮겨 붙고 있다. 반면 DTI(총부채상환비율) 규제가 부활한 수도권 시장은 아닌 밤에 홍두깨를 맞은 것처럼 한 풀 꺾인 모습을 연출 중이다.

이는 경매시장의 대중화에 기인한다. 경매 정보가 부족해 소위 조폭(조직폭력배)들의 자산 증식 수단으로 인식되던 경매시장이 새로운 재테크 수단으로 등장했다. 책 몇 권만 읽으면 대부분의 용어와 낙찰 방법 등을 습득할 수 있게 되면서 남녀노소 가릴 것 없이 부동산에 관심 있는 사람이 속속 경매 법정에 등장했다.

또 감정가격이 시세보다 낮다는 점도 한 몫 했다. 지난 2008년 발생한 금융위기 이후 부동산 한파는 현재까지 몰아치고 있다. 통상 경매로 나오는 부동산의 감정가격은 짧게는 6개월에서 길게는 1년여 전에 형성된다. 이에 최근 나오는 경매물건의 경우 지난해 감정가격이 형성돼 시세보다 많게는 30%까지 저렴하게 나오고 있다.

여기에 경매는 ‘입찰가격이 높으면 낙찰된다’는 특성이 있다. 10년을 공부한 경매도사나 1개월 경매학원 수강생이나 경력에 관계없이 돈을 많이 지르는 사람이 집주인으로 등극한다는 뜻이다.

하지만 낙찰가격을 너무 높게 쓰면 시세보다 비싸게 매입하는 우를 범한다. 유치권, 선순위 전세권, 대항력 등 권리 분석에 대한 기본이 없다면 많게는 시세보다 두 배 이상의 돈을 쓰는 낭패에 빠진다. 시장이 좋다고 돈만 뿌려선 곤란하다는 의미다. 어느 정도의 사전조사가 필요하고 자금까지 갖췄다면 훌륭한 자산 증식의 수단이 될 수 있다는 뜻이다. 이에 경매정보업체 지지옥션과 연령대별 경매 투자 전략에 대해 알아봤다.

20~30대 “재개발 호재 연립 강추”

사회 초년병에서 갓 벗어난 직장인은 돈이 있다. 결혼을 안했다면 더욱 많다. 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 다양하다. 이제부터가 시작이다. 월급통장에 착하게 쌓여있는 돈을 어떻게 투자하면 좋을지 모른다면 강은 지지옥션 팀장의 말을 경청하자.

“수천만 원이 든 월급 통장을 들고 있으면서도 어떻게 돈을 굴려야 할지 모르는 젊은 샐러리맨이라면 구도심이나 수도권의 재개발 호재가 있는 지역의 소형 연립과 다세대주택이 적당하다. 자금은 수천만 원에 불과하더라도 대출을 받아 전체 매입 금액 범위를 1억 원 이상에서 찾아보는 것이 우수한 물건을 찾는데 용이하다.”

연립이나 다세대는 경락 잔금 대출이 낙찰 가격의 60%가량 가능하다. 경락 잔금 대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출 받는 것을 말한다. 응찰하는 당일 최저가의 10%를 내고 낙찰 받고 나머지 90%는 낙찰일로부터 45일 내 납부하면 된다. 이에 일단 낙찰을 받으면 경락 잔금 대출을 신청해 잔금을 치른다. 이어 낙찰 받은 집에 전세를 들여 대출금을 상환하면 큰 돈 없이도 충분히 부동산 재테크가 가능하다.

자금이 더 마련된다면 서울 강북권이나 수도권의 중소형 아파트 투자가 적당하다. 아파트는 연립이나 다세대주택에 비해 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 투자법은 실입주와 투자를 겸하는 것이 좋다. 유찰이 많이 된 아파트를 싸게 낙찰 받아 실제 거주하다가, 가격 회복 시점에 팔아 시세 차익을 거두는 방식이다.

특히 최근과 같이 불안에 떨며 전세살이를 하고 있다면 경매는 내 집 마련을 위한 절호의 찬스가 된다. 전세 계약이 만료되는 시점에 소형 아파트를 낙찰 받고 전세 보증금에다가 여유 자금을 보탠다면 집 장만의 꿈은 현실로 실현된다.

수도권 주거용 부동산은 1가구1주택 비과세 요건이 3년 보유와 2년 거주 요건을 모두 충족해야만 혜택을 받을 수 있다. 이에 무주택자가 주택에 투자할 때는 절세 차원에서도 낙찰 후 직접 거주해 비과세 요건을 채우는 것이 유리하다.

30~40대 “오피스텔 소형 점포 공략”

재테크에 대한 본격적인 관심을 쏟는 30~40대라면 주택의 보유 여부에 따라 재테크 전략을 달리할 필요가 있다. 무주택자라면 일단 내 집을 마련하는데 역점을 둔다. 아파트는 금액이 클수록 하락폭도 크다. 이외에도 밀린 관리비, 공과금 이사비용, 임차인의 보증금 인수 여부를 감안해 급매보다 낮은 가격에 집을 확보한다.

이미 집을 보유한 사람이라면 오피스텔이나 소형 점포에 투자하는 것도 현명하다. 업무용 오피스텔의 경우 따로 떨어져 있는 건물보다는 대규모 오피스 밀집지역이 유망하다. 서울의 경우 테헤란로, 종로, 여의도, 마포 등지가 각광받고 있다.

소형 점포의 경우 은행 금리보다는 높은 연 7% 이상의 월세가 나오면 적당하다. 상가는 평균적으로 감정가의 절반 가격에 낙찰 받는 것이 가능하다. 하지만 개별성이 분명한 종류인 만큼 상가는 옥석에 따라 1층에 목 좋은 상가는 낙찰가가 좀 더 높고 그 외에는 1/3가격에도 낙찰되기도 한다. 무조건 싸다고 좋은 것이 아니다. 응찰할 것이 아니라 상권과 유동인구 등을 잘 고려해야 한다.

토지 경매는 임대 수익보다 시세 차익을 노리는 투자법으로 단기 투자보다 2~3년 이상 장기로 묻어둘 필요가 있다. 이에 무리한 대출을 끌어다 쓰는 것은 금물이다. 여유 돈을 가지고 장기 보유로 방향을 설정해야하는 만큼 이자부담이 크면 유지하는데 장애가 된다.

40~50대 “임대수익 손익계산 필수”

40~50대는 위치 좋은 1층 상가나 다가구주택 등 임대 수익용 건물 투자에 관심을 쏟는 것이 좋다. 1층 상가는 공실률이 적고 수익이 안정적이며 시간 흐름에 따른 가치 상승을 기대할 수 있다. 상가는 업종에 따라 월세 수익과 상가 가치가 달라질 수 있다.

특히 상가 임차인이 경험 부족 등으로 인해 영업이 부진하면 상가 이미지도 함께 나빠질 수 있다. 이에 상가를 낙찰 받아서 세를 놓을 경우 되도록 인지도 높은 유명 프랜차이즈를 임차인으로 들이는 것이 좋다. 편의점이나 약국, 은행 등이 대표적인 예다.

다가구주택의 경우 임대하면 보증금과 월세 수입이 생긴다. 적은 자금으로도 3~4층 이상의 비교적 규모가 큰 건물을 매입할 수 있다. 하지만 다가구주택은 대중교통이나 내부시설 등에 따라 옥석이 나뉠 수 있다. 다가구주택은 대학가나 역세권 주변에 위치한 것이 유망하다. 내부시설도 최근 젊은 층의 기호에 맞춰 침대, 세탁기 등 가전제품을 기본 옵션으로 설치해야 한다.