[부동산 길라잡이]한강로 33층 주상복합 파는 J씨..다운계약서 쓰면?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 2주택자인 J씨(42·남)는 최근 해운대 화재사고를 보고 서울 용산구 한강로 33층 주상복합아파트(전용 160㎡) 한 채를 팔기로 마음먹었다. J씨는 2008년 5월에 13억8000만원에 이 집을 취득해서 거주한 적은 없고 보유만 2년 넘게 해왔다. 다행히 용산 역세권 개발을 눈여겨 본 매수자가 있어 부동산 경기 불황에도 16억2000만원에 거래를 성사시킬 수 있게 됐다.

문제는 주변 사람들이 양도소득세가 많이 나올 거라며 2주택자인 J씨에게 14억으로 2억2000만원 내려서 계약서를 쓰라고 충고했다는 점이다. J씨는 실거래가로 계약서를 작성하지 않았다가 나중에 덤터기 세금을 내야 하는 것은 아닌지 걱정이 됐다.

실거래가, 부동산 거래 투명화에 기여

J씨는 허위로 거래가격을 신고하면 양도소득세 미납금 5804만원과 과태료 2760만원 등을 내야한다.

부동산 실거래가 신고는 투기와 탈세의 원인이 되는 이중계약서 등의 관행을 없애고 거래를 투명하게 하기 위해 2006년 1월1일부터 시행됐다. 실거래가 신고와 함께 같은 해 6월부터는 실거래가가 등기부등본에 기재돼 과세기반이 마련됐다.

이중계약서 관행 중 가장 많은 유형은 다운(Down)계약서다. 매도자는 양도소득세를 덜 내기 위해, 매수자는 취·등록세를 덜 내기 위해 매매가격을 일부러 줄이는 것이다. 2주택자인 J씨도 양도소득세를 생각해 계약서에 거래가격을 낮춰 쓰고 싶은 유혹을 받고 있다.

부동산 매매계약이 체결되면 중개업자는 시·군·구청에 거래내용을 계약일로부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 신고해야 한다. 매수인은 이후에 소유권이전등기를 할 때 실거래 신고필증을 함께 내야 한다.

부동산의 실제 거래가격을 거짓으로 신고하면 매도인과 매수인 모두 과태료를 물어야 한다. 실제 거래가격과 신고가액의 차액이 실제 거래가격의 10%미만·20%미만·20%이상일 때 각각 취득세의 1배·2배·3배 이하를 물어야 한다. 주택거래신고지역은 취득세의 5배 이하가 부과된다. 또한 토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우 각각 권리취득가액의 100분의 2·100분의 4·100분의 5를 내야 한다.

중개업자 역시 계약서를 허위로 기재하거나 이중계약서를 작성해서 적발되면 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 영업정지 처분을 받게 된다.

아파트 실거래가는 국토해양부 홈페이지(http://rt.mltm.go.kr/)에서 열람할 수 있다. 서울과 수도권을 비롯한 광역시 등의 거래평형·거래건수 가격정보가 매월 발표된다. 하지만 거래신고가 계약일부터 60일 이내에 해야 하는 게 법적의무다 보니, 당월 계약된 거래건수 신고가 모두 완료되는 시점 즉, 두 달이 지나야 지수가 산정돼 시차가 발생하는 게 단점이다.

그렇다면 J씨가 다운계약서를 썼다가 들키면 물어야 하는 세금은 어떤 것들이 있나? 정답은 과태료, 덜 낸 양도세 미납급, 양도세에 대한 신고불성실가산세와 납부불성실가산세 등이 포함된다.

J씨의 경우 실거래가와 신고가액 사이의 차이가 약 15%이므로 취득세의 2배를 과태료로 내야 한다. 취득세는 취득가액인 13억8000만원의 1%(주택매매)로 1380만원이므로 거래가격 허위 신고에 대한 과태료는 2760만원이다.

실거래가로 신고하면 J씨의 양도소득세는 5804만원이지만 2억2000만원 내려서 계약서를 쓰면 0원으로 차이는 5804만원이다. 이 때 필요경비에는 취·등록세와 중개수수료만 감안했으며 J씨는 1가구 2주택자로 일반누진세율(6~35%)을 적용받는다.

부동산정보업체 스피드뱅크의 재테크 계산기를 이용하면 취·등록세는 3174만원이다. 등록세(1380만원)·지방교육세(276만원)·취득세(1380만원)·농어촌 특별세(138만원)를 합하면 된다.

중개수수료 0.9%를 감안하면 실거래가(16억2000만원)거래 시 필요경비는 4632만원, 다운계약(14억원) 거래 시에는 4434만원으로 나타났다. 물론 위의 산출세액은 예상산출세액으로 참고용이다.

허위 계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도세를 불성실하게 신고하면 신고불성실가산세 40%와 납부불성실가산세도 부과된다.

정선은 기자 dmsdlunl@