[부동산 길라잡이]강남 개포주공 42㎡ 팔면 양도소득세는 얼마?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자] # 서울 도봉구 방학동에서 가방공장을 운영하는 K씨(54)는 세계 경제위기로 부동산 시장이 침체됐던 2008년 12월, 서울 강남구 개포동 주공 1단지에 전용면적 42㎡ 아파트를 5억3000만원에 사뒀다.

최근 공장이 유동성 위기를 겪자 K씨는 사뒀던 개포 주공아파트를 팔기로 마음먹었다. 다행히도 강남재건축이 급물살을 타면서 K씨는 6억5000만원에 팔 수 있었다.

K씨는 현재 공장 근처에 전용면적 148㎡의 아파트에 살고 있는데 평수가 커서인지 거래가 뜸하다. 주변에서 개포재건축 아파트가 황금알이 될 거라고 해서 마음이 흔들렸지만 1가구 2주택자가 되면 양도소득세를 내야 한다는 말에 마음을 접었다.

K씨는 2008년 12월 4일에 강남에 5억3000만원으로 아파트를 샀고, 2010년 9월 4일에 6억5000만원에 팔았으며 보유만 했지 거주한 적은 없다.

양도소득세는 양도차익에 대한 세금을 말한다. 양도소득세를 구하는 과정을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오는데, 양도차익에서 1가구 1주택자를 위한 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 계산된다.

양도소득에서 기본공제액인 250만원을 추가로 빼면 비로소 과세표준이 나오는데, 여기에 보유기간과 보유주택의 수에 따라 다른 세율을 매겨 양도소득세를 산출할 수 있다.

양도소득세율은 기본적으로 초과누진세율 구조지만 단일세율을 적용하기도 한다. 2010년 현재 세법에 따르면 보유기간이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 일반누진세율(6~35%)이 적용된다.

2009년부터 한시적으로 2년 이상 보유한 1가구 다주택자들은 중과세율(과거 2주택은 50%, 3주택은 60%) 대신에 일반누진세율(6~35%)로 세금을 낸다. 다만 강남 서초 송파 지역의 주택을 파는 1가구 3주택자는 10%가 가산된 16~45%의 세율이 적용된다.

1가구 1주택자는 투기 목적이 없다는 판단으로 양도소득세에 대해 혜택이 많다. 3년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

다만 서울과 택지개발예정지구인 5대 신도시(과천 분당 일산 산본 중동 평촌) 지역에 소재한 주택을 양도할 때는 다르다. 3년 이상 보유한 것으로는 부족하고 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 충족해야 한다.

또 1가구 1주택과 3년 이상 보유조건(서울, 과천 및 5대신도시는 2년 거주까지 적용)을 갖췄더라도 양도가액이 9억 원을 초과하는 이른바 고가주택에 대해서는 양도가액 중에 9억 원을 초과하는 금액에 한해서 과세한다.

3년 이상 보유하면 받을 수 있는 장기보유특별공제도 1가구 1주택자를 위한 특권이다.

일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우에도 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 요즘 가장 많이 볼 수 있는 경우로 새로운 주택을 구입했는데 원래 살고 있던 주택이 팔리지 않았을 때는 2년 이내에 이전 주택을 양도하면 양도소득세가 면제된다.

각각 1주택씩을 보유한 사람끼리 결혼할 때도 혼인한 후 5년 이내에 한 주택을 양도하면 그 주택은 양도소득세가 부과되지 않는다.

그렇다면 1가구 2주택자인 K씨는 얼마의 양도소득세를 내야할까? 정답은 약 4633만원이다. K씨는 1가구 2주택자로 장기보유특별공제 대상자가 아니며, 21개월 동안 보유했으므로 1년 이상~2년 미만의 세율이 적용되어 단일세율인 40%가 부과된다.

양도차익은 총 1억781만이다. 강남 개포아파트를 판 양도가액 6억5000만원에서 산 취득가액 5억3000만원과 필요경비 1219만원을 추가로 뺀 것이다.

필요경비는 취·등록세, 이전등기수수료, 베란다 및 확장공사 비용, 샤시 설치비용, 중개수수료, 세무신고 비용 등을 말한다. 계산의 편리성을 위해서 K씨의 취·등록세만 계산하면 필요경비는 1219만원이 된다. 등록세(530만원)+지방교육세(106만원)+취득세(530만원)+농어촌특별세(53만원)를 합한 것이다.

기본공제 250만원을 뺀 과세표준 1억531만원에 단일세율 40%를 적용하면 산출세액은 4212만원이 되고 여기에 주민세 소득할 10%를 적용하면 합계는 4633만원이 된다.

물론 이 계산은 예상산출세액으로 과세상황과 법적용에 따라 달라질 수 있다. 특히 올해부터는 예정신고세액공제율이 10%가 아니라 자진 납부할 세액의 5%로 연 29만1000원으로 크게 줄어든 것도 확인해야 한다.