[부동산 길라잡이] 위례신도시 선분양시 L씨에게 유리할까?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자] #서울에 사는 결혼 10년차 L씨(41·남)는 내년 6월에 있을 위례신도시 보금자리주택 본청약에 도전해 보려고 한다. L씨는 아직까지 내 집을 가져본 적이 없고 결혼 후 청약저축에 가입해 1순위를 보유하고 있다. 올 3월 사전예약 때 L씨는 뉴스를 보면서 주변시세보다 20~30%싸게 ‘강남입성’을 할 수 있다는 점에 끌려 본청약을 결심했다.

그러던 최근 L씨는 SH공사가 위례신도시 일반분양에 대해 분양방법을 후분양에서 선분양으로 바꾸기로 했다는 말을 들었다. 주변 사람들에게 물어보니 말이 나뉘었다. 선분양이 초기에 들어가는 자금 부담이 적어 좋다는 사람도 있고, 어떤 이는 후분양을 안 하는 나라는 우리나라 밖에 없다며 화를 냈다. L씨는 후분양에서 선분양으로 바뀐 것이 자신에게 유리한 지 궁금해졌다. #

'후(後)분양'은 공정률 80% 이상으로 아파트를 거의 다 지어서 분양하는 것을 말한다. 우리나라는 이와 대비되는 선(先)분양이 주류다. 착공과 동시에 미리 분양을 받고 아파트를 짓는 동안 계약금·중도금·잔금을 치르는 방식이다.

선분양은 과거 수요자(분양계약자)보다는 공급자(주택사업자)에게 유리한 측면이 있었다. 아파트를 거의 다 짓고 분양하는 후분양에 비해 공사비 조달에 따른 금융이자 부담도 없고 중간에 중도금을 받아서 자금회수도 가능하기 때문이다. 과거 주택공급이 현저히 부족하던 때에는 이런 선분양이 크게 문제가 되지 않았다.

선분양제도의 문제점을 해소하기 위해 도입된 것이 분양보증제도다. 분양보증제도는 선분양제도의 폐단으로 입주예정자를 보호하기 위해 주택사업공제조합이 아파트 준공 때까지 분양을 보증하는 제도다.

분양보증제도는 소유권이전등기를 통해 내 집을 만들지 못한 상황에서 분양대금은 미리 지급해야 하는 분양계약자를 보호한다. 선분양 상황에서는 아파트를 짓다가 분양회사가 자금난을 겪거나 부도를 당하면 분양계약자가 꼼짝없이 피해를 입게 된다.

물론 선분양은 수요자 입장에서 자금운용에 긍정적인 면도 있다. 진행되는 건축 공정에 따라 아파트 대금을 계약금·중도금·잔금으로 나눠 2~3년에 걸쳐 내므로 일시에발생하는 자금부담을 덜 수 있기 때문이다.

후분양제는 거의 완성된 주택의 실물을 보고 집을 고른다는 측면에서 수요자에게 유리하다. 입주시점에 견본주택과 차이가 난다는 이유로 분쟁이 벌어지는 것을 사전에 방지할 수 있다. 분양가를 객관적으로 산정하기 힘든 선분양의 단점도 보완한다. 하지만 후분양 후 입주까지 기간이 짧기 때문에 목돈을 마련하는 데 어려움을 겪을 수 있다.

우리나라의 후분양제 역사는 일천하다. 2003년 부동산 투기 억제차원에서 도입된 재건축 후분양제는 2008년 11월 폐지됐고, 최근 SH공사도 서울에 짓는 아파트를 다시 선분양으로 공급하는 것을 검토하고 있는 상황이다.

만약 L씨가 모아둔 자금이 충분한 실수요자라면 후분양을 통해 안정적으로 분양받는 게 맞지만, 목돈을 마련하기 어려운 상황이라면 오히려 애써 당첨된 청약을 취소해야 하는 상황까지 올 수도 있다. 선분양의 이점이 후분양의 단점이고 반대도 성립하므로 상황에 따라 가변적이다.