삼성물산 빠진 용산개발 앞으로 어떻게 되나?

[아시아경제 오진희 기자]31일 삼성물산이 용산국제업무지구 자산관리위탁회사인 용산역세권개발(AMC) 경영권을 양도하기로 결정했다. 따라서 삼성물산은 출자 지분 6.4%를 유지한 단순 시공사에 한정된다. 앞으로 외부 건설투자자 모집과 AMC구조개편이 이뤄지고 건설사 지급보증과 유상증자가 순조롭게 진행되면 코레일은 4조원대 규모의 랜드마크빌딩을 선매입키로 했다.

하지만 삼성물산을 대신할 투자자를 빠른 시일내 찾을 수 있을지는 의문이다. 랜드마크빌딩 선매각으로 유동성 개선을 기대할 수는 있겠지만 상장 건설사들이 내년 도입되는 국제회계기준(IFRS) 때문에 지급보증에 나서기 힘든 상태다.

31일 코레일에 따르면 용산역세권 사업의 시행사 드림허브PFV는 오는 9월 8일 정관변경을 의결하기 위한 임시주총을 연다. AMC 지분이 많은 업체가 권한을 많이 가짐으로 논란거리가 됐던 문제를 향후라도 방지하기 위해 이날 주총을 열어 의사정족수 5분의 4에서 3분의 2로 정관을 바꿀 방침이다.

이후 9월 13일에는 건설투자자 모집을 공고하고 16일 프로젝트에 대한 사업개요 및 참여방안에대한 사업설명회를 개최한다. 이어 11월 15일 지급보증 확약서를 받고, 12월 15일 자금을 조달받게 된다는 시나리오다. 연내 이 과정 중 AMC가 새롭게 구조개편이 이뤄질 것으로 예상된다.

따라서 앞으로 건설투자자가 새롭게 모집되고 9600억원 규모의 건설사 지급보증과 지분율대로의 3000억원 유상증자가 이뤄지면 코레일은 오는 2011년 10월께 4조원대의 랜드마크 빌딩에 대한 매입을 할 계획이다. 이렇게 될 경우 드림허브는 계약금과 담보대출 등을 시행사 자금으로 확보할 수 있게 돼 2012년까지 필요한 자금 8조800억원의 절반가량을 해결할 수 있다.

기존에 코레일은 사업 유동성 확보를 위해 PFV와 1조2000억원 규모의 건물을 선매입하겠다고 협약한바 있다. 하지만 사업진전이 없는 가운데, 삼성측이 사업에서 손을 뗀다면 4조원대 랜드마크빌딩 매입으로 대체하겠다는 게 코레일의 입장이었다. 이를 통해 건설사들의 지급보증 리스크도 크게 절감될수 있다고 코레일은 예상했다.

코레일이 받아야 하는 땅값은 총 10조 5000억원이며, 랜드마크빌딩 건물예상 매입가는 4조5000여억원이다. 사업이 순조롭게 진행되고 땅값이 제대로 받아지면 6조여원의 돈이 남아 유동성 문제가 해결된다는 설명이다.

기존 건설투자자에게는 시공물량의 20%를 확정배분하고 나머지 80%는 지급보증을 제공하는 건설투자자에게 보증비율대로 할당한다는 계획이다. 지급보증을 통한 시공물량 배분은 각 50%씩 2단계에 걸쳐 진행한다. 1단계 지급보증은 기존 건설투자자와 외부 건설투자자를 동등한 자격으로 참여시키고, 2단계 지급보증은 기존 건설투자자를 대상으로 우선 진행한다는 방침이다.

기납부된 토지대금 1조3561억원 중 지난해 제공된 반환채권 8500억원과 2,3차 토지계약 유보금 4410억원을 제외한 651억원에 대한 추가반환채권도 받아들여져 드림허브는 오는 9월 17일과 12월 17일 각각 128억원씩인 자산유동화증권 ABS 이자 지급과 연말까지의 국내외 설계 및 인허가 업무 추진 등 사업재개를 위한 사업비도 충당할수 있게 됐다.

건설업계 일부에서는 삼성물산을 대신할 새로운 건설 참여자가 나올지 의문을 제기하고 있다. 반면 코레일측은 몇몇 기업들이 참여에 관해 문의를 하고 있으며 랜드마크 건물 선매입이란 파격적 조건이 제시된 만큼 삼성물산을 대신할 투자자를 찾기 어렵지 않을 것이라고 반박하고 있다.

한편 삼성물산은 지난해 협의한 대로 전체 시공 물량 9조원의 20%인 1조8000억원 중 32%인 5760억원은 확보할 수 있다.