美 상업용 부동산 문제 ‘이제 시작’

미국 상업용 부동산에 대한 경고음이 연이어 나와 주목된다. 연체율이 가파르게 상승하면서 2차 금융위기에 대한 우려를 고조시키고 있지만 이제 시작이라는 것이 업계 전문가는 판단이다.

최근 미국의 고용 및 부동산시장 지표가 개선 조짐을 보이고 있고 소형 오피스빌딩 판매가 증가를 보이고 있지만 상업용 부동산 매매는 미약한 수준이다.

시장 전문가들은 미국 상업용 부동산의 문제가 아직 ‘초기 단계’라고 지적했다. 이어 정부가 지원을 확대하더라도 대출상환 연체 및 압류 증가 등을 막지 못해 문제가 심화될 것이라고 내다봤다. 일각에서는 상업용 부동산 위기가 1990년대 초 부동산 위기 상황보다 심각할 것이라는 전망을 내놓았다.

도이체방크의 리처드 파커스 상업용모기지담보증권 분석가는 “미국 부동산 시장은 침체기의 1이닝을 막 지나 이제 2이닝으로 향하는 단계”라며 “앞으로 매우 힘든 과정을 겪게 될 것”이라고 말했다.

부동산중개업체 이스턴콘솔리데이티드의 피터 허스퍼그 대표는 “상업용 부동산 시장은 소규모 거래가 이루어지면서 지탱되겠지만 다가오는 위기를 멈출 수는 없을 것”으로 보았다. 그는 또 “새로운 일자리가 창출되기 전까지는 상업용 부동산에 대한 수요가 늘어나지 않을 것”이라며 “고용시장과 부동산 시장은 반대로 움직일 수 없다”고 덧붙였다.

현재 미국 전역의 상업용 빌딩 가격은 최고치의 절반 수준으로 떨어졌다. 고층 빌딩이 밀집되어 있는 뉴욕시의 경우 상업용 부동산으로 인한 피해는 다른 지역보다 심각한 것으로 나타났다.

뉴욕 맨해튼의 경우 다른 지역보다 큰 폭의 가격 하락을 기록했으며 뉴욕시에서의 상업용 모기지담보부증권 거래는 최근 몇 년 사이 절반 수준으로 뚝 떨어졌다. 전문가들은 상업용 부동산의 가격 하락과 엄격해진 기준 때문에 수년 내로 만기되는 상업용 모기지대출의 경우 65% 가량이 상환되지 못할 것으로 보았다.

국제신용평가기관 피치에 따르면 전체 대출의 6.1%에 해당하는 491억 달러가 부실대출을 관리하는 기관의 관리 하에 있으며 이 규모는 올해 말 1000만 달러로 늘어날 전망이다.

미국 리서치 업체인 리얼에스테이크이코노믹스의 샘 챈던 사장은 “1조3000억 달러의 상업용모기지대출과 5358억 달러의 건설 및 부동산개발업체 대출을 제공한 은행들의 경우 피해가 더욱 심할 것으로 보인다”고 말했다. 그는 "이 가운데 올해 3900만 달러 이상의 모기지대출이 만기되며 3억9300만 달러가 내년에 만기 된다" 고 덧붙였다.

공수민 기자 hyunhj@asiae.co.kr