[장경철의 돈 되는 상가]역세권 상가 옥석가리기

황금노선이라고 불리는 9호선이 드디어 개통했다. 9호선이 황금 노선으로 불리는 이유는 최고의 소비력을 갖고 있는 강남권을 관통하기 때문이다.

2호선과 7호선이 관악구, 영등포구와 강남권을 잇는 노선이라면 9호선은 여의도와 연결되기 때문에 파급효과가 더욱 클 수 밖에 없다. 또 노선에 따라서는 재개발 구역과 뉴타운이 형성돼 있는 것도 9호선을 '골드라인'으로 만들었다.

9호선이 본격적으로 개통하자 역세권 상가들이 많은 관심을 받고 있지만 투자를 할 때에는 보다 세심한 주의가 필요하다. 단지 유동인구가 많다는 이유만으로 아무 역에나 상가투자를 할 경우 자칫하면 낭패를 보게 되기 때문이다.

상가투자에 있어 역세권 상가는 최상 입지 중 하나로 꼽힌다. 지하철 개통은 '부동산 시장의 영원한 호재'로 불린다. 주변에 지하철, 전철역이 들어서면 출,퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 아파트 매매와 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가치도 오르기 마련이다.

그렇다면 역세권의 범위는 어디일까? 역세권 상가라고 하면 역에서 작게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 300m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우는 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 투자비가 많이 들어 본인의 자금여력에 따라 결정되는 경우가 많다.

또 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해서는 안된다.

역세권 상가 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택해야 한다.

◇ 개통 노선 주목..역세권 환상은 버려라 = 9호선을 시작으로 2013년까지 수도권에서는 총 11개 노선이 개통된다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화 또는 연장되거나 신규로 개통된다.

대부분 교통시설이 열악했던 상권에 신설되는 만큼 역세권 입지를 갖추게 돼 가격 상승을 기대할 수 있다. 교통이용이 수월해지면서 상권의 수요층도 두터워지기 때문이다.

대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더욱 그렇다.

수도권에만 대략 400여개 정도의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기에는 무리가 있다. 따라서 진정한 역세권을 고르려면 환승 구간 사이에 유동인구를 가둬둘 수 있는 구조를 가진 역을 선택해야 한다.

단지 환승이용 수단이 되는 역세권도 많다. 이런 경우 출구가 두자릿 수인 경우가 적지 않다. 따라서 유동인구가 이용하는 주된 출구가 어디인지 꼭 확인 해봐야 한다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 하겠다.

◇ 역세권 상가 체크포인트 = 역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨 봐야 할 것은 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법중 하나는 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다.

또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높은데 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

상가가 대표적인 역 출구에 있는가를 살펴야 한다. 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해 보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 출구는 적게는 한자리에서 역 규모에 따라 두자리를 넘기는 경우가 있다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 상권분석이 요구된다.

수요와 공급의 원칙을 지켜라. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡인력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 만든다. 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값을 가지고 투자에 임해야 후회가 없을 것이다.

집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다. 대형 멀티플렉스영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역주변 대형편의시설을 고려해 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다.

다른 교통수단과의 연계가 높아야 한다. 근처에 다양한 노선의 버스정류장이 있어야 좋다. 그래야 유동인구가 많고 상권이 번성한다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트/ 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), 문의 (02)2123-9930