[장경철의 돈 되는 상가]신도시.택지지구 상가투자 요령②

신도시ㆍ택지지구 상가는 배후 아파트가 대단지라는 잇점과 새롭게 상권이 형성되므로 비교적 업종 중복이 덜하다는 것, 상가가 들어서는 중심상업용지 비중이 낮다면 희소성이 높다는 점이 메리트로 손꼽힌다.

특히 자족기능을 갖춘 2기 신도시의 경우 인구분산의 1기 신도시보다 상업용지 비중이 낮아 상가시장에서는 블루칩으로 통한다. 동탄신도시의 경우 상업용지의 비중은 전체 면적의 4%에 불과하며 중심상업지구의 면적은 2% 미만이다. 이는 대표적인 1기 신도시인 분당이 8.3%, 일산이 7.8%인 것과 비교하면 상업용지의 부가가치가 높은 셈이다.

그렇다고 신도시ㆍ택지지구 내 상가라고 해서 묻지마 투자는 금물이다. 수익이 높은 만큼 위험도 큰 것이 신도시ㆍ택지지구 내 상가투자다.

첫째 수도권 신도시의 경우 통상 지하철역이 서너곳 이상 생기게 되는데 이 역사들 중 이용률이 높은, 중심이 되는 역세권 주변 상권을 공략해야 승산이 있다.

둘째 대로변 상가를 중심으로 투자대상을 골라아 한다. 대부분의 신도시에서는 주요 간선도로로 8차선 이상인 대로를 만드는 경우가 많다. 이런 경우 대로변의 점포보다는 대로에서 상업지역의 중심으로 흘러들어가는 이면도로 초입을 공략하는 것이 유리하다.

셋째 대로변이나 역세권 상가가 아니라면 주택가 상가를 공략해 본다. 주택가 상가는 아무래도 대로변이나 역세권 상권 등에서 힘에서 밀릴 수 밖에 없다. 따라서 기타 상업지역을 불가피하게 선택하게 될 경우 주거지역에 가까운 쪽으로 상가를 물색해야 한다.

이 경우 타깃고객의 범위를 축소하고 거주민들의 동선을 찾아 입점하면 큰 수익은 기대하기 힘드나 비교적 안정적인 투가수익을 기대해 볼 만 하다.

넷째 신도시내 핵심상권에 투자한다. 신도시내 핵심 상업지역은 한곳으로 집중될 소지가 많다. 이 핵심상권은 다양한 연령층을 고객으로 하는 다양한 업종이 가능하나 여타 상업지역은 특정업종으로 쏠림현상이 나타나게 된다.

즉 유흥상권 또는 먹자상권으로 집중될 소지가 많으므로 핵심상권이외의 상업지역에 투자하게 될 경우 업종선택에 주의해야 한다.

다섯째 단지내상가에 필요한 필수업종 외의 업종들은 중심상업지구내의 상권에 형성되는 특성을 가지고 있으므로 중심상업지구내 상가의 관심도도 높게 형성되고 있다.

중심상업지구내의 상가는 입주시점부터 상권형성이 바로 가능한 단지내 상가와는 달리 실제 상권이 형성돼서 안정될 때까지는 일정한 기간이 소요된다는 점이 단점이다.

특히 신도시내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 빠른 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정화 돼가면서 투자수익의 신속한 회수가 가능해진다.

또 분양업자 또는 부동산중개업자의 말에 현혹되기보다 자신의 판단을 기초로 철저한 사전조사를 통해 투자에 임해야 한다. 신도시 또는 택지지구내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 한다.

비교적 입주 초기단계에 상가투자를 고려하는 투자자라면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 위험도를 낮출 수 있다. 이때 가장 중요한 것은 입주 완료 시점이 대략 언제인가를 고려해야 한다는 점이다.