다중 채무 '악성 임대인'…제 전세보증금 받을 수 있나요

이사 때 '확정일자' 받아놨다면 안심
경매 넘어가도 선 순위 채권자로 인정
임차권 등기명령 땐 신청 후 완료시간 고려

28일 서울 강서구 화곡로 대한상공회의소 내 위치한 전세피해 지원센터에서 한 시민이 전세사기 피해 접수 관련해 대한법률구조공단의 상담을 받고 있다./강진형 기자aymsdream@

"집주인이 전세금을 돌려주지 않아, 임차권 등기명령을 신청하려고 합니다.
그런데 이미 다른 채권자들이 압류·가압류를 걸어놓았네요.
제 보증금, 온전히 돌려받을 수 있을까요."

전세 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사고 금액이 지난달 사상 최대치를 기록한 가운데 임차권 등기명령을 고려하는 세입자들도 늘어나고 있다.

임차권 등기명령은 임대차 계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 등기를 마치면 우선변제권을 보장받고 이사할 수 있게 하는 제도다.

그러나 '악성 임대인'으로 불리는 집중관리 다주택 채무자가 급증하고 있어, 임차권 등기명령만으로도 안심하지 못하는 경우가 많다. 위 가상의 사례처럼, 이미 다른 채권자까지 낀 경우라면 임차권 등기마저 무력화될까 걱정이 앞선다.

그러나 전문가들은 이사를 하던 때 '확정일자'를 받아놨다면 안심해도 된다고 조언한다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 "계약 당시 집주인의 채무 상태에 문제가 없다는 것을 확인했고 정상적으로 확정일자를 받았다면 부동산 경매 등에서 선 순위 채권자로서 전세금 돌려받기가 수월하다"고 말했다.

설사 임차권 등기가 다른 채권자의 압류 절차보다 늦더라도 확정일자가 더 빠르다면 문제가 되지 않는다는 것이다. 즉 부동산경매에서 법률상 선 순위 채권자로 판단되는 건 임차권등기가 아니라 확정일자라는 점이다.

엄 변호사는 "다른 채권자의 압류나 가압류보다 세입자의 확정일자가 앞서 있다면 임차권 등기명령이 등기부상 나중에 올라가더라도 다른 채권자들보다 전세금을 우선 돌려받을 수 있다"고 했다.

한편 전세 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사고 금액은 지난달 사상 최대치를 기록했다.

한국부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 '임대차시장 사이렌'에 따르면 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고금액은 1526억2455만원으로, 9월(198억727만원) 대비 39% 늘었다.

임차권 등기명령은 전세금을 돌려받지 못한 채로 이사 가는 세입자에게 안전장치가 된다.

다만 임차권 등기 신청 과정에서 세입자가 주의해야 할 점도 존재한다. 임차권 등기는 전세 기간이 끝남과 동시에 신청할 수 있지만, 완료까지는 일정 기간이 소요된다.

엄 변호사는 "임차권등기 신청 직후 이사하는 것보다는 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 이사하는 것이 안전하다"며 "만약 급한 사정이 있는 세입자라면 가족 중 일부를 먼저 전입시키고 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 나머지 가족이 전입해야 법률상 문제가 없다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr