고가주택 규제 강화하자…서울 10억 이상 매매비중 '꺾였다'

2018년 14%→지난해 24.6%→올해 22.8%
대출+세금+거래 3단계 규제 속 강남·서초 타격
고가주택의 서울 상향평준화와 광역화 추세

[아시아경제 임온유 기자] 정부가 고가주택에 대한 대출·세금·거래 규제를 강화하면서 급증하던 서울의 10억원 이상 아파트 매매거래비중이 한풀 꺾였다. 특히 고가주택이 밀집해있고 재건축 규제 강화로 타격을 입은 강남·서초구 시장이 크게 위축된 것으로 나타났다.

19일 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 올해 서울에서 10억원 이상 아파트의 매매거래비중은 전체의 22.8%로 나타났다. 이는 지난해 24.6% 대비 1.8%포인트 하락한 수치다.

2016년 이후 연평균 10% 내외 수준이던 10억원 이상 아파트의 거래비중은 지난해까지 꾸준히 증가해왔다. 반포동, 대치동 등 입지가 우수한 지역의 재건축 완료 아파트가 시장을 이끌었고 인근 준신축 아파트들이 이들과의 격차를 줄이며 동반 상승했기 때문이다.

여기에 강동·동작·마포·성동구 등 대규모 재정비사업이 완료된 지역들의 신축 84㎡(이하 전용면적)가 '10억 클럽'을 형성했고, 서대문·동대문·금천·관악·구로구 등 상대적으로 가격수준이 낮았던 지역마저도 신축 아파트 중심으로 '10억원 키맞추기'에 편승해 서울 전체의 가격수준을 끌어올렸다.

증가세이던 10억원 이상 아파트의 거래비중이 올해 감소세로 전환된 주요 배경으로는 정부의 고가주택에 대한 규제 강화가 꼽힌다. 직방 관계자는 "대출규제·보유세 강화, 재건축 사업의 부진, 자금출처조사 등으로 고가주택이 밀집한 강남·서초 지역의 올해 거래량 감소가 영향을 준 것으로 보인다"고 분석했다.

◆강남·서초 거래시장 축소가 고가주택 거래비중 하락의 주요원인

실제로 고가주택을 겨냥한 정부의 강력한 규제로 가장 큰 영향을 받은 곳은 강남·서초구다. 최근 5년 동안 매년 서울 전체 거래량의 10% 수준을 유지하던 강남·서초구의 거래는 올해 7.3%로 감소하며 확연히 위축된 모습을 보이고 있다.

해당지역 내 대부분 아파트의 시장가격인 10억원을 호가하며 고가주택 거래시장을 이끌고 있지만, 9억원 초과 주택에 대한 LTV 감소, 15억원 초과 주택담보대출금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제로 인한 재건축 사업의 지연 등이 매수세의 감소로 나타났다.

◆강남의 거래부진 속 新강남의 부상

강남·서초구의 거래시장이 부진한 사이 마포·동작·성동구 등 신축아파트가 대단지로 밀집한 지역들이 10억클럽의 신규 얼굴로 부상 중이다. 2016년 10억 이상 거래비중이 1.9%에 불과했던 성동구는 옥수동과 금호동, 왕십리뉴타운 사업으로 올해 52.8%까지 급증했다. 마포구도 2016년 3.3%에서 올해 41.5%로 증가했고, 동작구는 0.3%에서 36.7%까지 증가했다.

직방 관계자는 "이들 지역 대부분은 한강변일대로 도심과 강남 등 업무시설 밀집지역으로의 접근성은 우수하나 노후주택들이 많아 그동안 가격부진이 이어졌지만, 대규모 재정비사업의 진행으로 신축비중이 높아지며 서울에서 가장 인기있는 주거타운으로 변모 중"이라고 설명했다.

◆금천·관악·구로 서남부 3인방도 나란히 10억클럽 진입

중저가 주택이 몰려 있어 신혼부부나 자금여력이 부족한 수요층에게 인기가 많았던 이른바 서남부(금천?관악?구로)3인방과 동북권(노원?도봉?강북)3인방도 이제는 10억원 아파트 시대를 맞이했다. 이들 6개 지역은 2016년 10억 이상 거래비중이 0%였으나 올해 동시에 거래가격 10억 아파트가 출현했다. 금천구 독산동 롯데캐슬, 관악구의 봉천12-1,2구역을 재개발한 e편한세상 서울대입구 등이 가격을 이끌었고, 중계동의 대림벽산과 롯데우성, 미아동 미아뉴타운 등이 그 뒤를 이었다.

10억원 이상 고가아파트 거래비중이 감소하는 면에서 일부 시장의 안정세라는 시각도 있지만, 아직 안정 시그널로 보기에는 부족한 점이 있다. 우선 거래비중의 감소가 시장가격 하락이 아닌 강남·서초구 등 주요지역 거래 감소로 인한 것이기 때문이다.

직방 관계자는 "그동안 소득 중위계층이나 주택가격지불능력이 높지 않은 수요층들이 찾았던 지역들이 이제는 10억원이라는 고가아파트를 배출하면서 오히려 제2, 3의 강남이 되고 있는 점은 분명 불안한 주택시장에 또 하나의 뇌관이 될 우려가 높다"고 지적했다.