종부세 주택 수→가액기준으로 전환
"가액 낮은 주택 여러채 가진 다주택자 특히 혜택"
"매물 거둬들이는 다주택자 늘 것…거래 활성화엔 한계"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김혜민 기자, 황서율 기자] 정부가 21일 발표한 '2022 세법개정안'에서 부동산 세제 정책의 핵심은 종합부동산세(종부세) 부담을 확 낮췄다는 점이다.

전문가들은 다주택자, 특히 가액이 낮은 주택을 여러채 보유한 다주택자들이 큰 수혜를 볼 것으로 봤다. 이는 시장에 풀린 다주택자의 매물을 일부 거둬들이는 효과도 있을 전망이다. 다만 여전히 취득세는 중과세율이 유지되고 있어 다주택자가 급격히 늘 것으로 보진 않았다. 고금리, 집값 조정 기대감이 여전한 만큼 현재의 위축된 거래 분위기에도 크게 영향을 미치지 못할 전망이다.

이번 세법개정안에서 부동산 세제 부문은 조정대상지역 다주택자에게 중과됐던 주택분 종부세율을 사실상 없애고 일반세율로 낮춘 것이 특징이다. 이를 위해 그동안 주택 수에 따라 차등했던 과세 기준을 '가액'으로 바꾸고, 세율도 낮췄다. 그 영향으로 과세표준 3억원 이하 주택을 보유한 다주택자들은 그간 1.2%의 종부세율을 적용받았지만, 이번에 0.5%로 줄어든다. 하락폭은 합산 주택가액이 클수록 커진다. 과세표준 94억원 초과 다주택자는 6%에서 2.7%로 줄어든다. 사실상 다주택자 세율중과 이전인 2018년 수준으로 과세정책을 회귀시킨 것이다.

이번 변화로 다주택자 전반의 종부세 부담이 낮아지겠지만, 특히 가액이 낮은 주택을 여럿 보유한 다주택자들의 종부세 부담이 크게 줄어들 것이라고 전문가들은 입을 모았다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "주택가격이 싼 비수도권 다주택자들의 세부담이 체감적으로 더 많이 줄어들 것"이라며 "강남과 마포·용산·성동구 일대 다주택자들도 이들 보다는 못하지만 세 부담이 많이 줄었다"고 말했다.

실제로 현재 50억원짜리 주택을 보유한 1주택자의 종부세율은 1.6%인 반면, 모두 합쳐 25억원인 다주택자는 3.6%를 적용받고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "50억짜리 고가 주택 1채를 가진 사람보다, 50억원이 되지 않는 주택을 여러채 가지고 있는 다주택자들이 더 많은 세율을 적용받는 구조였다"며 "종부세율 기준을 각자의 사정을 고려하지 않고 단순 주택 갯수로 보는 것에서 가액기준으로 바꾼 것은 나름 합리적인 결정"이라고 평가했다.

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다만 보유세 부담이 낮아졌다고 해서 다주택자가 늘진 않을 것으로 봤다. 박원갑 수석전문위원은 "다주택자에 대한 종부세 불이익은 줄었지만 조정대상지역에서는 여전히 취득세 중과세율이 적용되고 있고, 양도세 중과세도 내년 5월까지 한시적 감면이지만 제도가 유지되고 있다"며 "1주택자가 한 채 더 주택을 구입하기에는 여전히 장벽이 많다"고 말했다.

부동산 거래나 가격 변화에 미치는 영향도 크지 않을 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라 보유세 부담이 낮아졌다 해서 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 건 제한적"이라고 말했다.

매물을 거둬들이는 다주택자들은 늘어날 가능성도 있다. 함영진 빅데이터랩장은 "주택을 여러채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정해야 되는 사람들은 시간을 벌게 됐다"며 "수도권의 교통망 확충지, 신축주택 부족지, 자족 등 업무지구 인접 주택은 이번 종부세 경감으로 매각보다 보유로 돌아설 확률이 높아보인다"고 말했다. 윤지해 수석연구원도 "지금 시장에 나와있는 매물 상당수가 다주택자 물량인데 이번 세 절감으로 버틸만하다는 다주택자들이 늘 수 있다"며 "매물증가 압박이 다소 완화될 것"이라고 말했다.

한편 이번 세법개정으로 지방 저가주택 매매거래가 상대적으로 활발할 수 있을 것이라는 전망도 나온다. 정부는 종부세 산정을 가액기준으로 전환한 것 외에도 수도권·광역시 외 지역에서 공시가격 3억원 이하 저가주택을 보유한 다주택자는 해당 주택을 주택수에서 제외하기로 했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지방 저가주택은 세 부담이 크지 않다보니 약간의 투자수요가 들어올 수도 있을 것"이라고 말했다. 박원갑 수석전문위원 역시 "대도시 아파트 1채는 그대로 보유하고, 지방 소규모 단독주택을 매입해 도농 간 이중생활을 하는 멀티해비테이션(multi-habitation) 늘 수 있을 것"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr