연장 차단?원리금 상환?…대통령 주문 다주택자 대출 규제, 어떤 내용 담길까

李 "다주택자 대출 연장·대환 규제 검토 지시"
RTI 강화에 대출 만기 연장 차단 등 거론
"다주택자에 예외 없어야 한다는 접근"

서울 시내 아파트 밀집 지역. 연합뉴스

이재명 대통령이 주택임대사업자를 포함한 다주택자 대출과 관련해 고강도 규제방안을 주문하면서 어떤 내용이 담길지 관심이 모인다.

앞서 금융당국이 임대사업자 대출 규제 수단인 이자상환비율(RTI)을 강화하는 쪽으로 검토한다는 소식이 알려지자 이 대통령은 그것만으로는 부족하다고 지적했다. 대출 만기 연장 자체를 원천 차단하거나 일정 기간에 걸쳐 원리금 상환을 유도하는 방안이 거론된다.

이 대통령은 20일 엑스(X·옛 트위터)에 "기존 다주택자들에 대한 대출 연장 및 대환 현황과 이에 대한 확실한 규제 방안을 검토할 것을 내각과 비서실에 지시했다"라고 밝혔다.

그간 이 대통령은 다주택자에 대한 세제나 대출 규제 강화 의사를 피력해왔다. 여기에 임대사업자까지 겨냥하고 나섰다. 지난 13일 "다주택자들의 기존 대출은 만기가 되면 어떻게 처리해야 하나"라며 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정하겠나"라고 했다.

개인이 받는 주택담보대출의 경우 통상 기간이 30~40년인 반면 임대사업자 대출은 기업 대출로 통상 3∼5년 만기로 실행된다. 이후 1년 단위로 연장되는 구조다. 만기 후 대출 연장을 위한 심사과정이 느슨했던 지적이 있는 터라, 심사과정에서 RTI를 강도 높게 적용하지 않겠냐는 전망이 나왔다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표로 임대 수입으로 이자 상환이 충분히 가능한지 판단하는 장치다. 현재 규제지역의 경우 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배가 적용된다.

하지만 이 대통령이 이날 "왜 RTI 규제만 검토하나요? 대출 기간 만료 후에 하는 대출 연장이나 대환 대출은 본질적으로 신규 대출과 다르지 않다"라고 적으면서 대출 연장 자체를 규제하는 방안까지 나올 수 있다고 시장에서는 내다본다. 임대사업자의 대출 연장을 차단하거나 대환대출 자체를 원천 차단할 수 있다는 전망도 나온다.

만약 이러한 방안이 현실화한다면 임대사업자는 만기가 되면 상환 후 새로 대출을 받거나 자체적으로 자금을 조달해야 한다. 신규 대출이라면 심사기준을 빡빡하게 하거나 한도를 줄일 가능성도 있다. 시장 혼란을 막기 위해 만기에 원금을 일시 상환하는 것이 아닌 기간에 걸쳐 원리금을 상환하도록 유도해 대출을 갚도록 유도하는 안을 내놓을 것이라는 전망도 나온다. 이 대통령은 "1년에 50%, 2년에 100%" 등 점진적 방안을 예로 들기도 했다.

여력이 안되면 부동산을 매각해 상환해야 한다. 임대사업자가 보유한 주택 대부분이 수요가 적은 빌라, 오피스텔 등 비아파트인 것을 고려하면 상환이 제한돼 다수 주택이 경매로 넘어가는 상황이 연출될 수 있다. 국토교통부에 따르면 2024년 기준 서울의 장기매입임대주택 27만8886가구 중 아파트 비중은 15.7%다. 나머지 84.3%는 빌라, 다가구, 오피스텔 등이다.

4대 은행의 경우 주거용 임대사업자 대출 잔액은 약 15조원으로 추정된다. 올해 만기가 도래하는 대출은 약 80% 수준인 11~12조원 수준인 것으로 전해졌다. 2금융권까지 합칠 경우 연내 대출 만기 연장 여부를 결정해야 하는 임대사업자 대출이 최소 15조~20조원 수준일 것으로 업계에서는 본다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "대통령의 의도는 기존 다주택자에 더해 임대사업자에게도 대출받아 집을 여러 채 보유하지 말고 매도하라는 것으로 읽힌다"라면서 "다주택자에 예외는 없어야 한다는 생각으로 접근하고 있다"고 설명했다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "대출을 받아 레버리지로 투자하는 방식을 과거부터 많이 해와 (상환할) 현금이 없을 가능성이 높다"라면서 "현재 정부가 검토 중이긴 하지만 자산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있어 다주택자들의 신중한 접근이 필요하다"고 전했다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr