[집테크]토지거래허가구역 거래 전 반드시 확인해야 할 것

부담부 증여·대지지분·실거주의무 확인해야
부담부증여는 심사 더 엄격해
연면적 아닌 대지지분이 허가 기준
허가 후 4개월 이내에 실거주 시작해야

편집자주우리나라 국민의 자산 70% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 집은 우리에게 가장 중요한 자산이자, 가장 가깝고 아늑한 곳입니다. 집에 묶여 살면서 집을 사고파는데 필요한 정보를 전해드립니다. 아시아경제는 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원과 함께 필요한 지식을 채워드리기 위해 3주에 한 번씩 [집테크]를 싣습니다.

최근 서울을 비롯한 경기 주요 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정됐다. 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하려는 정부의 의도가 강하지만, 당장 시장에서는 매물급감과 거래절벽 등 혼란스러운 분위기다.

이 제도에 포함되면 허가구역 내 일정 면적을 초과하는 토지 거래를 할 때 관할 지자체의 허가를 받고, 허가받은 목적에 따라 2년 이상 실거주 등 직접 이용 의무를 이행해야 한다. 단순히 거래를 제한하는 것이 아니라 투기목적의 거래를 차단하고 진정한 실수요자를 보호하기 위한 제도적 장치다. 그런데 거래의 대상이나 방법 등에 따라 헷갈리는 부분이 있어 토허구역 내에서 거래를 진행하기 전 반드시 확인해야 할 기준들이 있다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 2025.06.27 윤동주 기자

유상계약 원칙과 '부담부증여'의 예외 없는 허가 대상 포함

토지거래허가의 적용 범위는 기본적으로 유상계약에 한정된다. 즉, 순수한 증여처럼 금전이 오가지 않는 무상 거래는 허가 대상이 아니다. 그러나 증여자가 사전에 받은 주택담보대출이나 임대보증금 등도 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우 이야기가 달라진다. 이때는 인수한 채무 금액이 대가(유상)로 간주해 허가 대상이 된다. 결과적으로 부담부증여는 편법 증여로 악용될 여지가 있어, 실거주 요건을 포함한 엄격한 심사를 받게 된다.

허가 면적 기준 판단의 핵심은 '대지지분'

허가가 필요한 면적 기준은 용도지역에 따라 다르다. 투기가 우려되는 지역에서는 주거지역 6㎡ 초과 등으로 강화된 기준이 적용된다. 이때 중요한 것은 건물의 연면적이 아니라 해당 주택이 가진 대지지분(토지 지분)을 기준으로 허가 여부를 판단한다는 점이다. 같은 평형의 아파트라도 대지지분이 넓으면 허가가 필요할 수 있다. 오피스텔도 원칙적으로는 대지지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하면 토지거래 허가를 받아야 한다. 그러나 최근 10·15 대책에 의한 토허구역 지정에 따라 적용되는 대상은 아파트, 아파트를 포함한 연립·다세대 주택에 한정돼 있으므로 오피스텔이나 상가 건물 등은 기존처럼 자유롭게 거래할 수 있다.

실거주 의무, 4개월 이내에 시작해야

부부나 가족 등 가구 구성원이 공유 지분을 각각 취득할 경우, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가 대상 면적 여부를 판단한다. 허가받고 주택을 취득하면 등기 시점부터 2년의 실거주 의무가 발생하는데, 잔금일 연장을 통한 실거주 의무 유예를 막기 위해 허가일로부터 4개월 이내에 실거주를 시작해야 한다. 여기서 실거주 의무는 단순히 명의자뿐만 아니라 가구 전체에 해당된다.

따라서 부부 공동명의라면 두 사람 모두 해당 주소지로 전입해 실제로 거주해야 한다. 한쪽만 거주하거나 자녀가 다른 곳에 머무를 경우 위반으로 판단될 수 있다. 이처럼 토허구역 내 아파트 및 연립·다세대 주택 등의 대부분이 거래 전 허가를 필요로 하지만 예외인 경우도 있다. 대표적으로 분양받은 아파트, 경매를 통한 낙찰, 재건축 조합의 보류지 매각 등이 이에 해당된다. 다만 이 경우에도 해당 거래 이후 일어나는 2차 거래에 대해서는 모두 토지거래허가 대상이 된다.

토허구역 제도는 거래의 목적을 묻고 투기와 실수요의 경계를 명확히 하기 위한 것이다. 복잡한 규제 속에서 중요한 것은 판단력이다. 현재는 토허구역 외에도 조정대상지역, 투기과열지구로 동시에 지정돼있는 만큼 각각 적용되는 제도를 꼼꼼히 따져보고 별도로 적용되는 대출 강화 기준 내에서 자금 출처를 명확히 할 수 있는지를 점검해 본 후 거래 여부를 결정해야 한다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원