코람코, 오피스텔 시장 '구조적 회복' 기대

국내 오피스텔 시장 보고서 발간
공급 절벽·규제강화 국면…오피스텔 시장 구조적 회복 가능성
코리빙·임대주택 등 리빙 섹터 투자자 관심 고조

코람코자산운용은 24일 오피스텔 시장 동향과 투자 트랜드 등을 담은 '2025 국내 오피스텔 시장 보고서'를 발간했다.

보고서는 오피스텔을 비롯해 리빙 섹터가 새로운 수요처로 부상할 가능성이 크다고 전망했다. 최근 수요 대비 공급이 급격히 위축된 오피스텔 시장이 '공급 절벽' 국면에 진입했다고 진단했다. 또한 정부가 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 수도권 규제 지역이 확대되고 대출 규제가 강화되면서 주택 매입 여건이 제한된 실수요자와 투자자들이 오피스텔·임대주택·코리빙 등 리빙 섹터로 이동할 것으로 기대했다.

보고서에 따르면 전국 오피스텔 인허가 물량은 2019년 최고점을 기록한 후 감소세를 보이며 지난해 역대 최저치를 기록했다. 2029년까지 신규 입주 예정 물량도 약 6만실에 불과해 앞으로 5년 내 공급이 빠르게 감소할 것으로 예상했다. 1~2인 가구 비중이 전체의 67%에 달하고, 도심 거주 선호가 높아지면서 실수요 기반은 점차 견조해지고 있다. 수도권의 평균 임대수익률이 5.2% 수준으로 회복하고 공실률도 꾸준히 낮아지며 수익형 주거자산으로서의 안정성도 강화되고 있다고 평가했다.

최근 오피스텔 분양시장은 개인 수요의 분양 중심에서 기관투자자 주도의 매입형 임대주택으로 시장 구조가 재편되고 있다. 기존 오피스텔·호텔을 코리빙으로 전환하는 밸류애드 전략이 활발해지며 리빙 섹터가 오피스·물류센터에 이은 대체투자의 핵심축으로 자리 잡아가고 있다는 점을 강조했다.

글로벌 투자사인 모건스탠리는 SK D&D 계열사 DDPS와 함께 '에피소드 컨비니 독산','상수' 등 코리빙 개발사업을 추진하고 있다. KKR 역시 코리빙 전문회사 위브리빙과 손잡고 강남, 회기 일대에서 오피스텔 및 호텔 자산을 코리빙 형태로 리모델링하고 있다. 그밖에 ICG, CPPIB, 하인즈 등 다수의 글로벌 대체투자 운용사들이 성수·용두·명동 등 핵심 입지를 중심으로 리빙 섹터 투자를 확대하고 있다.

정책 변화도 크게 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 10·15 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되고, 주택담보대출 한도 축소와 스트레스 금리 상향 등 금융규제가 대폭 강화됐다. 또한 실수요 목적 외의 거래 제한을 위해 토지거래허가구역을 확대 지정하고, 주택 취득 후 2년 실거주 의무를 부과하기로 했다. 이는 주택 매수 레버리지 활용을 제한하는 한편, 임대 선호와 중소형 도심 거주 수요를 자극해 전·월세 및 임대형 상품으로 수요가 이동할 가능성이 높다고 봤다.

규제강화는 일반 주택시장의 거래를 위축시키는 한편, 상대적으로 규제 영향이 적은 오피스텔과 준주택으로 수요가 이동할 가능성을 높인다. 10·15 대책에서 새로 지정된 토지거래허가구역의 규제는 주택에만 적용되며 오피스텔·상가 등 비주택은 기존 LTV(70%)를 유지한다. 오피스텔 투자 심리에 긍정적으로 작용할 것으로 판단했다. 건축물의 용도(업무용·주거용)와 법적 성격(준주택), 세부 시행령에 따라 규제 적용 범위와 강도가 달라질 수 있어 투자자들은 지역·상품·자금조달 조건을 정교하게 점검할 필요가 있다고 제언했다.

오피스텔의 가격·수익률 측면에서는 분양가의 양극화와 임대수익률의 점진적 회복이 병행되고 있다. 서울 주요 역세권에서는 하이엔드 오피스텔의 프리미엄이 강화되는 반면, 다수 지역에서는 분양가·금리·건축비의 삼중 부담이 신규 공급을 제약하고 있다. 코람코는 금리 안정과 공급 절벽 효과가 누적되면서 임대료 상승 압력이 이어질 가능성이 크다고 설명했다.

코람코는 보고서를 바탕으로 리빙 섹터 비중을 점진적으로 확대한다는 방침이다. 코리빙·임대주택 등 실거주형 자산에서 밸류애드와 운영 효율화를 결합해 중장기 인컴 수익을 강화하는 투자전략도 검토 중인 것으로 알려졌다.

코람코자산운용 리서치&전략실 김열매 실장은 "지난 수년간 줄어든 인허가 물량의 영향으로 향후 5년간 공급 물량도 줄어드는 상황"이라고 진단했다. 이어 "정책 환경 변화가 매수·개발 의사결정의 전제조건이 되고 있으며 앞으로는 지역·수요 세분화·운영전략의 정밀도가 오피스텔 사업의 성패를 가를 핵심이 될 것"이라고 강조했다.

박형수 기자 parkhs@asiae.co.kr