서울 아파트 거래량 대책 발표 후 5일간 45%↓…막차 행렬, 신고가 행진[부동산AtoZ]

토허구역 효력 직전 막판 거래
6억원 이하 거래 비중은 늘어
대책 발표 후 '5일장' 신고가 속출

10·15 대책 발표 직후 5일간 서울 아파트 거래량이 발표 이전 대비 절반으로 떨어진 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 지정 등 강력한 대책 발표로 인해 거래가 줄어든 것으로 분석된다. 다만 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 지속될 전망이라 거래 감소 여파가 가격 하락으로 이어지기는 쉽지 않을 전망이다.

정부가 서울과 경기도 일부 지역에 '주택시장 안정화 대책'이 발표된 이후 전세 물향이 사라질수 있다는 우려가 나오고 있다. 16일 서울 마포의 한 부동산 매물 안내판의 전세 안내물에 엑스(X)표시가 되어 있다. 2025.10.16 윤동주 기자

22일 국토부 실거래가시스템을 분석한 결과 지난 15~19일 서울 아파트 거래량은 693건으로 집계됐다. 대책 발표 전인 10~14일 1257건에서 44.8% 줄었다. 부동산 실거래 신고 기한이 남아 있어 수치는 변동될 수 있으나 대체적인 흐름은 대책 발표 후 거래량이 급감했다고 볼 수 있다.

자치구별 거래량을 보면 노원구 53건, 양천구 52건, 성북구 48건, 영등포구·동대문구 각 44건을 기록했다. 강남 3구 중 서초구는 신고된 거래가 없었고 송파구는 17건에 달했다. 규제 발표 전 5일간 자치구별 거래량은 노원구 105건, 강서구 103건, 양천구 91건, 동대문구 88건, 영등포구 84건 순으로 많았다. 규제 이후 5일간 최근 들어 가격이 크게 뛰었던 마포, 성동, 강동구는 각각 35건, 38건, 40건이 거래됐다.

이번 규제로 15억원 미만인 아파트를 구입할 때 담보인정비율(LTV) 40%(생애 최초는 70%)가 적용돼 대출 한도가 줄었다. 10·15 대책 발표 다음 날부터 수도권 아파트 가격대별 대출 한도가 25억원 이상 아파트인 경우 2억원, 15억원 이상~25억원 미만은 4억원으로 줄었다.

정부가 서울과 경기도 일부 지역에 '주택시장 안정화 대책'이 발표된 이후 매물을 줄어들고 전세 물량이 사라질수 있다는 우려가 나오고 있다. 16일 서울 마포의 한 부동산 매물 안내판에 매매 물량 안내 대신 매매를 유도하는 홍보물을 부착되어 있다. 2025.10.16 윤동주 기자

대출 규제는 적용되지만 토허구역 발효 전인 16일부터 19일까지 이후 거래건수를 금액대별로 살펴보면 15억원 이하 아파트 거래 비중은 77.52%로 대출 규제 발표 전 5일간 거래 비중(82.45%)보다 감소했다. 15억원 초과~25억원 이하 거래 비중은 15.5%로 규제 전과 유사했고, 25억원 초과 거래 비중은 6.98%로 오히려 대출 규제 발표 전(2.3%)보다 늘었다. 현금 여력이 충분한 고가 아파트 투자 수요가 규제로 인한 실거주 의무를 피하기 위해 막판에 몰린 것으로 보인다.

6억원 이하 아파트 거래 비중은 대출 규제 전(17.79%)보다 규제 발표 이후(19.38%)에 증가했다. 주택가액이 낮고 대출 한도가 비교적 덜 감소한 측면이 있어 거래가 늘어난 것으로 분석된다.

부동산 대책 발표 직후 막판 거래가 몰리면서 규제 발표 당일 서울 곳곳에서 신고가 거래도 속출했다. 마포구 대장 단지인 마포프레스티지자이 84㎡의 경우 15일에 29억5000만원에 거래됐다. 직전 최고가보다 1억3000만원 높은 가격이다. 같은 날 강동구 암사동 프리라이어팰리스 84㎡는 직전 최고 거래가보다 6700만원 오른 16억5000만원에 팔렸다. 동작구 흑석동 아크로리버하임 59㎡는 25억5000만원에, 사당동 이수푸르지오더프레티움 84㎡는 20억5500만원에 거래돼 최고가를 찍었다.

토허구역 지정 전 일명 '5일장'이 열린 기간에도 막판 신고가 거래들이 몰렸다. 지난 17일 목동센트럴아이파크위브 4단지 84㎡는 12억원에, 다음 날 같은 아파트 1단지 59㎡는 10억8000만원에 나란히 최고가를 경신했다. 19일에 성북구 길음뉴타운9단지 59㎡도 10억7800만원에 팔렸다.

서울 전역과 경기 주요 지역을 토허구역으로 지정하고 고가 아파트 대출을 최대한으로 조이는 강력한 대책이 나왔지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 이어질 것이라는 분석이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년 세제 개편안 추이 등을 지켜봐야겠지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 쉽게 꺼지지는 않을 것으로 본다. 규제지역을 피해 동탄, 구리 등으로 수요가 쏠린다는 이야기도 나오지만 자기자본이 충분한 수요자들도 상당수 있고, 수요자들의 '학습 효과'는 생각보다 영향이 크다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr