마포·성동·과천·분당 날벼락…'15억 이하' 아파트 李 대통령 발언에 '긴장'[부동산AtoZ]

이재명 대통령 “투기 수요 통제” 발언
규제지역 확대 유력, 추석 전후 결정될 듯
성동·마포 ‘한강벨트’와 분당·과천도 유력
거래 절벽 우려, 풍선효과 재현 전망도

이재명 대통령이 취임 100일 기자회견에서 "부동산 시장의 투기 수요를 통제하겠다"고 밝히면서, 서울 마포·성동구 등 '한강 벨트'와 경기 과천·분당 등 인기 지역이 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역)으로 지정될 가능성이 커졌다. 전문가들은 이미 9·7 대책에서 사실상 예고된 수순이라며 추석 전후로 추가 규제가 나올 가능성에 주목하고 있다.

서울 성동구 하왕십리동의 센트라스. 지지옥션.

13일 통계청과 한국부동산원에 따르면 최근 3개월(6~8월) 동안 서울시 소비자물가지수는 0.20% 상승했다. 같은 기간 성동구 아파트 가격 지수는 6.20% 올라 물가의 31배, 마포구는 4.79% 상승해 23.9배를 기록했다. 강동구(4.05%), 양천구(3.94%), 광진구(3.81%), 영등포구(3.49%), 동작구(3.22%) 등을 비롯해 25개 자치구 전역이 물가 상승률의 15배를 넘었다. 경기도 역시 주요 지역에서 물가 대비 높은 상승률을 보였다. 같은 기간 소비자물가지수는 0.25% 상승했는데, 성남시 분당구(5.63%)는 물가의 22.5배, 과천시(5.23%)는 20.9배에 달했다.

조정대상지역이나 투기과열지구는 국토교통부가 청약 경쟁률, 주택 보급률, 시장 불안 가능성 등을 종합적으로 검토해 결정한다. 조정지역은 3개월간 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상일 때, 투기과열지구는 1.5배 이상일 때 각각 지정할 수 있다. 시장에서는 "서울 전역이 요건을 충족했지만, 실제 지정은 성동·마포 등 한강 벨트 중심으로 이뤄질 것"이라는 전망이 우세하다. 경기도에서는 과천과 분당이 유력한 규제지역 후보로 거론되고 있다.

정부는 9·7 대책을 통해 규제지역 담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮췄다. 다만 강남3구·용산 등 초고가 밀집지에 국한돼 효과는 제한적이었다. 이상경 국토부 1차관은 "마포·성동 같은 지역에 LTV 40%를 적용하면 효과가 크다"며 확대 가능성을 시사했다. 같은 대책에서 국토부 장관이 직접 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 한 조항이 포함된 것도 규제지역 확대의 '사전 포석'으로 해석된다.

규제지역으로 묶일 경우 가장 큰 타격은 15억원 이하 주택 거래다. 이미 '3중 규제(투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역)'가 적용되고 있는 강남3구·용산은 초고가 주택 비중이 높아 기존 6·27 대책의 주택담보대출(주담대) 6억원 한도 규제와 큰 차이가 없다. 그러나 마포·성동 등은 상황이 다르다. 올해 15억원 이하 아파트 거래 비중이 절반을 넘는다. 주담대가 6억원 이하로 적용될 사례가 많다는 뜻이다. 다른 한강 벨트와 과천·분당은 그 비중이 더 높아진다. 현재 강남3구와 용산이 겪고 있는 '거래 절벽' 상황을 똑같이 겪을 가능성이 높다.

그러나 규제지역을 지정하더라도 수도권 선호 지역의 집값 불안을 잡기엔 역부족이라는 분석이다. 9·7 대책으로 향후 5년간 수도권에 135만가구를 착공하겠다고 발표했음에도 '공급 불신'이 여전하기 때문이다. 오히려 규제할 때마다 규제가 없는 지역에 '풍선효과'가 나타났던 문재인 정부 당시의 시장 상황이 다시 연출될 가능성도 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "서울은 전역이 요건을 충족한 것으로 보이지만, 실제 규제지역 지정은 성동·마포 등 한강 벨트와 경기 과천·분당이 유력하다"며 "특히 성동은 올해 강남3구를 따라잡을 만큼 상승률이 가파르기에 규제가 불가피해 보인다"고 했다. 이어 "대통령 발언은 규제 강화의 신호탄으로, 투기과열지구와 토지거래허가구역이 함께 지정될 가능성이 높다"며 "추석 전후로 결단이 내려질 가능성이 있다"고 전망했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr