수도권 LTV 40% 강화…1주택자 전세대출 2억 일괄 적용

규제지역 추가되면 15억 이하 주택 영향
주택임대사업자 수도권과 규제지역 대출 불가

내일부터 규제지역(강남3구·용산)의 주택담보대출인정비율(LTV)이 40%로 강화된다. 또 규제지역과 수도권에서 주택매매·임대사업자는 대출을 받지 못한다. 1주택자의 전세대출 금액도 2억원으로 일원화한다.

정부는 7일 관계부처 합동으로 발표된 '주택공급 확대방안'의 후속조치 이행을 위한 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 이같이 논의했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 참석했다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "6·27 대책 시행 이후 둔화했던 가계부채 증가세가 8월에 다소 확대되고, 미국과 한국의 금리인하 기대감이 상당하다"며 "부동산 수요 상승 염려가 있어 대출 규제를 발표한 바 있지만, 대책을 보강할 필요가 있다"고 설명했다.

추가 대책은 크게 4가지이다. 우선 규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대) LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 강화한다. 비규제지역은 기존과 마찬가지로 70%를 적용한다.

지난 6월 주담대 한도를 6억원으로 제한한 상황에서 LTV를 40%로 강화한 것은 향후 규제지역이 확대될 경우를 염두에 둔 것으로 풀이된다. LTV 40% 강화 정책은 집값이 15억원 이하일 경우 효과가 크기 때문이다.

또 수도권과 규제지역에서 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자의 주담대 대출을 금지한다. 현재 규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%까지 대출이 가능하다. 그러나 수도권과 규제지역에서 주택매매·임대사업자들이 대출규제를 우회하기 위해 주담대를 받는 경우가 많다는 지적에 감독규정을 개정해 대출받지 못하도록 제한하기로 했다.

다만 주택임대사업자가 임차인의 보증금을 반환하거나, 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초 취급하는 경우 등 국토부 장관이 인정한 경우는 대출을 허용한다.

전세대출도 규제한다. 1주택자는 수도권과 규제지역 내 전세대출 한도를 일괄 2억원으로 제한한다. 전세대출이 전세가 상승을 뒷받침해 갭투자에 활용될 여지가 있다는 지적 탓이다.

현재 수도권 지역의 전세대출 한도는 서울보증(SGI) 3억원, 한국주택금융공사(HF) 2억2000만원 주택도시보증공사(HUG) 2억이다. 신 국장은 "전세대출이 손쉬웠다는 지적이 있었고, 정부도 이에 대한 책임에서 자유롭지 않다고 생각한다"며 "손쉬운 전세대출이 전셋값을 밀어 올렸고, 매매가격을 올리는 힘으로 작동했다"고 지적했다.

전세대출은 본래 서민 주거 안정을 위해 만들어진 정책금융이다. 그러나 규제 없이 쉽게 대출이 실행되면서 전세대출이 급증했고, 집값에도 영향을 미쳤다는 것이다.

실제 전세대출 규모는 2015년 46조원에서 2024년 200조원으로 4배 이상 급증했다. 지난 10년 동안 가계대출 총 증가율은 5.8% 수준이지만 전세대출 증가율은 18.5%에 달한다.

이밖에 은행 등이 매년 주택금융신용보증기금(주신보)에 납부하는 출연요율 부과 기준을 대출 유형이 아닌 대출금액 기준으로 개편한다.

금융회사는 주택 관련 대출을 취급할 때 대출금의 일정 비율을 주신보에 출연금을 내야한다. 앞서 금융위는 가계부채의 질적 건전성을 높이기 위해 주담대와 전세대출의 분할상환 비중을 높일 경우 주신보 출연료를 우대해왔다.

내년 4월부터는 분할상환 등 대출유형과 관계없이 평균 대출액 이하일 경우 기준요율 0.05%를 적용한다. 평균 대출액을 초과~2배 이내일 경우 0.25%, 평균 대출액의 2배 초과는 0.30%를 적용한다.

대출 평균금액은 건별 약 2억원으로 알려졌다. 2억 이하의 주담대를 취급하면 주신보 출연요율보다 낮게, 3억 이상은 출연요율을 높이겠다는 의미다.

황윤주 기자 hyj@asiae.co.kr