"대출규제 후 오히려 집값 뛰었다"…경기서남·PK의 '반전'

광명, 부산 등 규제 이후 오히려 상승…23곳서 '풍선효과' 조짐
수도권·PK 일부 지역 중심…저점 인식·규제회피 수요 몰린듯
정부 규제 속 실수요 중 상승 흐름 재점화 신호
일각 "거래량 감소 속 착시현상일수도"

6·27 대출 규제 이후 52일이 지난 현재 수도권 외곽과 부산·경남(PK) 지역을 중심으로 집값 상승세가 포착됐다. 수도권 주택담보대출(주담대)을 6억원으로 제한하면서 규제 영향이 거의 없는 수도권 지역과 규제가 없는 지방 일부의 집값이 뛰는 '풍선효과'가 본격적으로 나타나고 있다는 분석이 나온다.

19일 한국부동산원의 올해 지역별 아파트 시세 동향을 분석한 결과, 규제 이전 24주간 누적 하락세를 기록하다가 규제 이후 상승 전환한 곳은 전국 23개 지역으로 집계됐다. 경기 10곳, 부산 3곳, 경남 4곳, 서울·충남·충북·전북·경북·강원 각 1곳 등이다. 수도권(11곳)과 PK(7곳) 지역이 압도적 비중을 차지했다. 담보인정비율(LTV) 70% 기준 '6억원 대출 규제' 영향이 거의 없는 8억6000만원 이하 아파트가 밀집한 수도권, 그리고 규제에서 제외된 지방에서 반전의 분위기가 감지됐다.

서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스.

8.6억 이하 무풍지대, 재개발·교통 호재 겹쳐

가장 극적인 반전을 보인 곳은 경기도 광명시다. 광명은 규제 이전 연간 누적 상승률 -2.17%에서 이후 0.86%로 올라섰다. 광명은 뉴타운 2만5000가구 재개발과 함께 KTX·월판선·신안산선 등 수도권 핵심 교통망의 한 축을 이루는 곳이다.

성남 중원구도 -0.27%에서 0.59%로 반등했다. 모란·성남동 재개발에 더해 판교·분당의 풍부한 배후 수요가 있는 곳이다. 부천 오정구는 -0.23%에서 0.39%로 돌아섰다. 원종·오정 재개발과 공항철도 접근성을 무기로 매수세를 끌어당긴 영향이 컸다.

고양 덕양구(-1.00%→0.17%), 군포시(-0.46%→0.25%), 남양주시(-0.31%→0.20%), 광주시(-0.26%→0.25%) 등도 일제히 규제 전후로 상승 전환했다. 창릉신도시·수도권광역급행철도(GTX) A(고양), 1기 선도지구(군포), 3기 신도시 교통망 확충(남양주) 등의 호재가 있는 지역들이다.

서울에서는 도봉구가 유일하게 이름을 올렸다. -0.05%에서 0.24%로 반전한 도봉은 상대적으로 저렴한 중저가 아파트 밀집지라는 점에서 규제 회피 수요가 유입된 것으로 분석된다.

규제 공백 속 관광·산업 호재 등 결합한 PK

규제의 그림자가 미치지 않은 지방에서는 부산·경남을 중심으로 회복세가 두드러졌다. 부산의 부동산 중심지 해운대구는 -1.89%에서 0.19%로 돌아섰다. 해운대 인근 대체 주거지로 저평가 매력이 부각되는 부산 기장군(-1.19%→0.11%), 남구(-0.86%→0.09%)도 문현 금융단지, 경성대·대연동 상권이 배후 수요를 형성하며 반등했다.

경남 창원은 규제 전후로 변화가 뚜렷했다. 성산구(-1.70%→0.27%), 마산회원구(-0.45%→0.20%), 의창구(-0.69%→0.04%)가 모두 상승세로 전환했다. 창원은 진해 신항 개발과 배후 산업단지 조성 등 인프라 개발에 박차를 가하는 곳이다. 충남 공주시(-0.45%→0.03%)와 전북 김제시(-0.28%→0.04%)도 반전에 성공했다.

"긍정적 시그널" vs "착시 가능성"

6·27 규제 이후 7주간 23개 지역의 상승 폭은 0.1~0.8% 수준으로 아직 절대적 규모는 크지 않다. 하지만 이들 지역의 집값이 하락에서 상승으로 방향을 전환했다는 점에서 시장에 던지는 의미가 있다는 분석이 나온다. 일종의 저점 인식과 규제 회피 수요가 결합하며 '추세 반전의 시그널'로 볼 수 있다는 것이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "6·27 규제 이후 시장은 일률적이지 않고, 지역별로 차별화된 흐름이 나타나고 있다"며 "규제 적용 여부와 가격대, 입지 조건에 따라 희비가 갈리는 양상"이라고 진단했다. 그는 "광명·성남 중원·군포 같은 수도권이나 부산·창원 일부 지역은 가격 정체 상황에서 존재했던 저점 매수 심리가 규제와 맞물리며 확산하는 신호로 읽힐 수 있다"고 분석했다.

아직 더 지켜봐야 한다는 '신중론'도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "일부 지역에서 상승으로 전환된 것은 사실이지만 거래량 자체가 크게 줄어든 상황에서 나타난 가격 변화는 착시일 수 있다"며 "동네별로도 희비가 엇갈리고 있어 본격적인 추세 반전으로 단정하기는 아직 이르다"고 설명했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr