[집테크]종부세가 '국룰'이 되려면

대다수 선진국에 없는 예외적 제도에 가까워
세금 기준 불합리성·제도 변동성이 문제
대상·목적 명확히, 일관된 시스템 구축 필요

편집자주우리나라 국민의 자산 70% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 집은 우리에게 가장 중요한 자산이자, 가장 가깝고 아늑한 곳입니다. 집에 묶여 살면서 집을 사고파는데 필요한 정보를 전해드립니다. 아시아경제는 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원과 함께 필요한 지식을 채워드리기 위해 3주에 한 번씩 [집테크]를 싣습니다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 2025.06.27 윤동주 기자

'2025년 세제개편안'에서 부동산 세제는 빠졌지만 시차를 두고 종합부동산세(종부세) 조정이 이뤄질 수 있다는 관측이 나온다. 윤석열 정부 출범 첫 해 60%까지 낮췄던 공정시장가액비율을 다시 상향 조정하는 방안이 유력하게 거론되고 있다.

부동산 세제는 정권에 따라서 방향이 달라지는 경향이 있다. 그중에서도 종부세는 정치적 민감성이 유독 크다. 정책 결정이 정치적 상황에 따라 급변하면서 납세자들에게 혼란을 초래하는 일이 반복돼왔다. 2021년에는 일부 재건축·재개발 주택 세액이 잘못 고지되는 일이 발생했고 위헌 판결 때 고지서대로 납부하면 환급이 어려워 자진 신고 납부를 권유하는 조언도 있었다. 위헌·이중과세 논란, 고령층 체납 우려, 납세 편의 부족 등 혼선이 이어졌다.

다른 나라들과 비교해보면 종부세는 오히려 예외적인 제도에 가깝다. 대다수 선진국은 보유세와 거래세를 구분하고 지방정부 중심의 단순하고 예측 가능한 구조를 통해 조세 저항을 최소화하고 있다. 보유 자체보다 이용 방식과 거래에 따른 이익에 과세하는 흐름이 일반적이다.

미국은 연방정부 차원의 종부세는 없고 주·카운티가 중심이 되는 지방세 형태의 재산세가 부과된다. 과세 기준과 세율은 주·카운티마다 천차만별이다. 홈스테드 감면(주거용 주택을 소유·실거주하는 경우), 고령자 감면(뉴욕주의 STAR 프로그램은 65세 이상 저소득층 노인 추가 감면) 등 감면 제도가 지역별로 폭넓게 운영된다.

독일은 종부세 없이 지방정부가 부과하는 재산세(Grundsteuer)가 중심이다. 세율은 0.35%를 기본으로 지방세 가중치를 더해 실효세율이 결정된다. 이전까지 취득세가 3.5~6.5%로 높은 편이었지만 올해부터 세제 개편이 시행된다. 실거주자 부담은 줄이되 자산 이전에 과세하는 이익 중심 과세 원칙을 반영했다.

일본도 중앙정부가 과세하는 종부세는 없다. 고정자산세(과세표준액의 1.4%)와 도시계획세(0.3%)를 합쳐 연 1.7% 수준의 보유세를 부과한다. 과세 기준은 공시지가이며 공시가격 상승에 따른 급격한 세 부담을 막기 위한 상한선이 있다. 실거주 목적 주택에는 감면 혜택이 주어지고 가족 구조에 따라 감면율이 달라지는 등 생활 여건을 반영한다.

프랑스에는 한국의 종부세와 유사한 세제가 있지만 그 방식은 점차 달라지고 있다. 과거 금융자산을 포함한 부유세(ISF)를 운용했으나 2018년부터는 폐지하고 부동산 자산·고급 미술품 거래 위주의 부동산 자산세(IFI)를 신설했다. 과세 기준은 순부동산가액 130만유로(약 20억원) 초과이며 0.5~1.5%의 누진세율이 적용된다. 부채 공제를 허용하고 실거주 목적의 주택에는 세액을 경감해준다.

반면 우리나라는 고가 부동산 보유자에게 중앙정부가 직접 종합부동산세를 과세한다. 지방세인 재산세 외에 종부세를 별도로 부과하며 1가구 1주택자 기준 공시가격 12억원 초과 분에 과세한다. 이 기준 자체가 시세와 차이가 있고, 공시가격 현실화율도 지역·주택유형별로 다르다. 한 해는 감면, 다음 해는 인상이라는 변동성은 조세 신뢰를 떨어뜨리는 원인이 되고 있다. 세금 자체보다 기준의 불합리성과 제도의 변동성이 논란의 가장 큰 이유다.

보유세는 단순한 세금을 넘어 부의 재분배와 주택 시장 안정화에 중요한 역할을 한다. 적절한 보유세 정책은 부동산 투기 억제와 지역 사회 서비스 질 향상에 기여할 수 있다. 각국의 보유세 제도는 역사·문화·사회·경제적 상황을 반영한다. 어떤 제도가 절대적으로 옳다고 할 수는 없지만 해외 사례를 통해 한국에 적합한 제도 정착을 위한 통찰을 얻을 수 있을 것이다.

과세 대상의 범위와 목적을 명확히 하고 지방세 중심의 일관된 시스템을 구축하는 방향으로 세제를 정비할 필요가 있다. 단순화된 과세 구조, 공정한 기준, 예측 가능한 부담. 세 가지 요소가 갖춰지면 조세 저항을 줄이면서 국민 신뢰 속에서 종부세는 납득 가능한 세금으로 자리 잡을 수 있을 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원