[이슈인터뷰]6·27대책은 '금융판 토허제'…집값 잡으려면 '이것' 나와야

함영진 우리은행 WM센터 부동산리서치랩장 인터뷰

'금융판 토지거래허가제도.'

이재명 정부의 첫 부동산 대책인 6·27 가계부채관리방안에 대한 함영진 우리은행 WM센터 부동산리서치랩장의 평가다. 6·27 대책이 그만큼 이례적이고, 강력했다는 분석이다. 유례없는 조치인 만큼 시장과 은행창구 등 일선 현장에서 혼란이 일고 있는 요즘, 일선 현장에서 투자자들과 가장 많이 소통한 전문가로 꼽히는 함 센터장과 이번 대책에 대한 평가와 더불어 향후 전망, 투자전략에 대해 이야기를 나눠봤다.

단기적으론 극약처방…장기적으론 공급대책 나와야

함영진 우리은행 WM센터 부동산리서치랩장이 아시아경제와 인터뷰를 하고 있다. 윤동주 기자

함 센터장은 이번 대책이 이전과 다르게 이례적인 조치라고 보는 두 가지 포인트로 최대 한도 6억원과 대책 발표 후 유예기간을 두지 않고 즉각 시행한 점을 꼽았다.

함 센터장은 "차주의 상환능력과 관계없이 주택담보대출(주담대)의 최대 한도를 6억원으로 일괄 제한한 점은 이전에는 한 번도 나오지 않았던 규제"라며 "또 지금까지는 대책 발표 후 유예기간을 뒀으나 이번에 즉시 시행한 점은 그만큼 이번 정부가 부동산 급등장세를 안정시키려고 하는 의지가 컸던 것으로 보인다"고 평가했다.

초강력 규제로 꼽히는만큼 단기적으로 서울 강남 및 한강벨트 중심의 집값 급등세는 숨고르기에 들어갈 것이라는 전망을 내놨다. 함 센터장은 "올해 거래된 주택 중 50% 이상이 9억원 이상 주택"이라며 "한강변만 하더라도 호당 가격이 평균 15억원대로 최대 주담대 한도가 6억원으로 제한된 지금은 최소 9억~10억원이 현금이 있어야 구입할 수 있기 때문에 사실 앞으로는 거래가 소강상태에 접어들 수밖에 없다"고 봤다.

또 함 센터장은 "최근 주택구입 트렌드는 '상급지 갈아타기'"라며 "한강변에서 강남으로, 구축에서 신축으로 가는 패턴이 주로 보이는데, 이는 자기자본이 충분하지 않을 경우 갈아타기 수요에 제동이 걸릴 수밖에 없다"고 진단했다.

다만 이번 대책이 단기 과열을 진정시키는데는 적중했지만 장기적으로는 지속가능한 방법은 아니라고 봤다. 함 센터장은 "이번 정부에서 시장이 예상한 것보다 강력한 대출규제를 내놨던 것은 금리인하기에 단기 과열된 시장을 진정시키기 위한 '극약처방'이었다"며 "다만 장기적으로 봤을 때 시장의 유동성을 규제로 막기란 쉽지 않은 상황으로, 공급대책이 나와줘야만 과열된 부동산 시장을 잠재울 수 있다"고 분석했다.

'사다리 걷어차기' 볼멘소리 불가피…차별화된 재테크 전략 필요해

함영진 우리은행 WM센터 부동산리서치랩장이 아시아경제와 인터뷰를 하고 있다. 윤동주 기자

이번 대책이 갭 투자(전세끼고 매매) 차단을 통해 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 정책의도에도 불구하고 '사다리 걷어차기'라는 볼멘소리도 나오고 있다. 서민·실수요자 중심의 정책상품인 디딤돌·버팀목 대출도 최대 한도가 1억원가량 줄어들어서다.

함 센터장은 "차주의 상환능력과 관계없이 일괄적으로 주담대 한도를 6억원으로 제한한 점, 가용자금이 많지 않은 사회초년생의 경우 미래소득을 감안해 50년 만기 등 대출을 해주는데 이를 일괄적으로 30년으로 제한한 점 등에 대해서는 볼멘소리가 나올 수밖에 없을 것"이라면서도 "다만 최근 금리인하와 맞물려 단기과열된 부동산 시장, 포모(FOMO·Fear Of Missing Out) 수요까지 더해지면서 이를 진정시키기 위해 불가피한 면이 있는 것 같다"고 해석했다.

이어 함 센터장은 정부 정책의 방향은 부동산 가격 하락보다는 부동산 급등의 불씨가 번지지 않는 선에서 관리하는 방향으로 갈 것이라고 전망했다.

그는 "단기적으로 과열된 시장이 소강상태에 접어들 수는 있으나, 서울 및 수도권에 공급이 많지 않은 상황에서 대기수요는 풍부하고 결국 트리거만 있으면 언제든 서울·수도권의 집값은 퀀텀점프할 가능성도 상존하고 있다"며 "때문에 공급대책이 필수적이며, 강남발 부동산가격 급등이 다른 지역으로 옮겨붙지 않도록 관리하는 수준에서 정부정책이 이뤄질 것"이라고 했다.

마지막으로 함 센터장은 "향후 공급물량의 7할 이상은 신혼부부 특별공급이나 생애최초, 다자녀특공에 몰릴 것"이라며 "청년층이라면 이를 노려보는게 좋을 것 같다"고 조언했다. 또 자산가들의 경우 "현재 경기가 좋지 않아 공실리스크가 있긴 해도 주택 보다는 비주택을 추천한다"며 "현 정부에서는 다주택자에 대한 세금규제가 무거워질 가능성을 열어놓고 봐야 하기 때문"이라고 부연했다.

권재희 기자 jayful@asiae.co.kr