집 한 채 가진 사람도 빌라 사서 임대등록하면 1주택 특례

내달 4일 '6년 단기등록임대주택제' 시행
'단기임대' 부활…"민간임대주택 공급 활성화"
종부세 합산배제, 양도세·법인세 중과 제외

앞으로 빌라·연립·오피스텔 같은 비(非)아파트를 사서 6년간 세 놓겠다고 정부에 등록하면 세금 혜택을 받을 수 있다. 등록 주택은 종합부동산세 대상에서 빠지고, 양도세·법인세도 줄어든다.

국토교통부는 다음 달 4일부터 이런 내용의 '6년 단기등록임대주택 제도'를 본격 시행한다고 28일 밝혔다. 기존에 집 한 채를 가진 1주택자도 빌라 등을 사서 단기임대로 등록하면 '1가구 1주택' 특례를 적용받을 수 있다.

서울 중구 남산에서 바라본 용산구 빌라밀집지역. 강진형 기자

이는 다주택자 세제 회피 논란으로 2020년 폐지됐던 단기임대 제도를 6년 임대 요건(기존 4년), 아파트 제외 등으로 바꿔 다시 도입한 것이다. 동시에 전세사기 우려를 줄이기 위해 임대보증 기준도 함께 손봤다.

이기봉 국토부 주거복지정책관은 단기등록임대 제도 도입에 대해 "서민 주거사다리 역할을 하는 비아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련했다"고 설명했다. 이번 제도는 지난해 12월 개정된 '민간임대주택법'에 따른 하위법령 정비에 따라 마련됐다. 시행령과 시행규칙, '공시가격 및 기준시가 적용비율' 고시 개정안 등이 포함됐다.

제도가 시행되면 빌라나 다세대 주택도 정부에 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제, 양도세·법인세 중과배제 등 세금 혜택을 받을 수 있다. 다만 혜택을 받으려면 주택 가격이 정해진 기준 이하여야 한다. 건설형은 공시가 6억원 이하, 매입형은 수도권 기준 4억원 이하(비수도권 2억원 이하)다. 법인세 관련 혜택은 집을 새로 지은 경우만 해당한다.

또한 단기(6년) 임대로 등록한 뒤에 나중에 장기임대(10년 등)로 바꾸면 처음 6년 했던 것도 그대로 인정해줘 손해 없이 전환할 수 있다.

임대보증 가입 기준 강화 …감정가 부풀리기 막는다

전세사기 주요 수법으로 악용돼 온 '감정평가액 부풀리기'를 차단하고 임대보증금 보증 가입 기준도 손질한다. 임대사업자가 직접 의뢰해 시세를 조작하던 감정평가 방식을 원천 차단하고, 일부 과도하다는 지적이 있었던 공시가격 적용비율도 현실에 맞게 낮춘다.

현재 임대사업자는 임대보증보험 가입 시 주택가격을 감정평가액, 공시가격×적용비율, 보증사 기준가 중 하나로 선택할 수 있었다. 그러나 일부 임대사업자가 감정평가사에 압력을 행사해 평가액을 부풀린 뒤 이를 근거로 과도한 보증금을 설정하는 방식이 전세사기 통로가 돼왔다.

이에 정부는 앞으로 임대사업자가 아닌 보증기관(HUG 등)이 직접 감정평가를 의뢰하는 'HUG 인정 감정가' 제도를 도입하기로 했다. 앞으로는 공시가격이나 보증사의 자체 기준가격을 먼저 적용하는 것이 원칙이다. 임대사업자가 이에 이의를 제기할 경우에만 보증기관이 직접 지정한 감정평가기관이 산정한 금액을 주택가격으로 인정한다. 임대사업자가 평가 과정에 개입할 여지를 원천적으로 차단한 것이다.

이와 함께 공시가격에 곱해 주택가격을 산정하는 '적용비율'도 일부 구간에서 인하된다. 공시가격 현실화율 등을 고려해 일부 과도하게 높은 구간의 비율을 조정, 보증금 수준을 현실화한다는 취지다.

공동주택의 경우 모든 가격 구간에서 비율이 낮아진다. ▲9억원 미만은 기존 150%에서 145%로 ▲9억~15억원은 140%에서 130%로 ▲15억원 이상은 130%에서 125%로 각각 조정된다. 단독주택은 ▲9억~15억원 구간만 180%에서 170%로 인하되고 9억원 미만(190%)과 15억원 이상(160%) 구간은 현행 비율이 유지된다.

퇴거 시 과도한 원상복구비 분쟁 방지…허위 신고·부기등기 정비

임차인 퇴거 시 과도한 원상복구비 요구로 인한 분쟁을 방지하기 위한 개선책도 시행된다. 기존엔 세입자가 나갈 때 임대인이 "벽에 금 갔다"거나 "장판 해줘야 한다"면서 돈을 과하게 요구하는 일이 많았다.

이제는 퇴거할 때 임대인과 세입자가 같이 입회해서 시설 상태를 확인하고, 수선비도 실제 쓴 비용에 맞게 계산하도록 시행규칙을 정했다. 국토부는 이 기준을 바탕으로 구체적인 가이드라인을 마련하기 위해 다음달 연구용역에 착수해 내년 상반기까지 마련할 계획이다.

또 임대차 계약서를 거짓으로 신고하는 걸 막기 위해 지자체 공무원이 실거래 신고 자료나 전세보증 가입 정보 등을 확인할 수 있도록 권한을 줬다.

민간임대 등록이 끝난 집이라면, 등기부등본에 남아 있는 '임대주택 부기등기'도 지자체가 대신 말소 신청할 수 있도록 했다. 세입자나 집주인 모두 불편을 줄일 수 있는 조치다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr