'이재명표 부동산'…주거 복지·실수요 중심 공급 강화[부동산 AtoZ]

공공주도 주택공급 법안 눈길
전세사기 등 피해에 문제의식
"부동산세는 가급적 손 안대야"
부동산 징벌적 과세는 피할 듯

더불어민주당 대선 예비후보인 이재명 전 대표의 당선 시 부동산 정책의 방향성은 '실수요 중심의 공급 정책과 주거 복지 강화'에 초점이 맞춰질 것으로 예상된다. 이 전 대표의 과거 발언과 민주당이 발의한 다양한 법안을 살펴보면 그의 정책 기조는 공공 주도의 주택 공급과 청년 주거 복지 강화, 임대차 안정 등에 맞춰져 있다. 현 정부가 1기 신도시 재건축 등의 규제를 풀고 민간 건설사의 주택 공급 독려에 사활을 건 것과는 다른 결이다. 특히 이 전 대표는 최근 징벌적 과세에 대해 회의적 입장을 내비친 바 있어, 부동산 세제에 대한 실용적 접근도 이뤄질 전망이다.

더불어민주당 대선 예비후보인 이재명 전 대표는 지난 10일 영상을 통해 대선 출마를 선언하면서 '실용주의'를 내세워 진영 간 대립을 넘는 국정 운영을 강조했다. 이 전 대표는 "내란 사태를 거치며 벌어진 사회적 갈등의 핵심 원인은 부가 너무 한 군데 몰려 있는 경제적 양극화"라며 "정책의 출발점이 누구냐보다 실제로 유용하고 필요한지가 최고의 기준이 돼야 한다"고 했다. 이재명TV

◆공공주택 공급 속도전= 이 전 대표가 이번 대선을 통해 제시할 부동산 정책 중 가장 관심이 쏠린 것은 주택 공급 정책이다. 이재명 전 대표는 지난 2월 유튜브에 출연해 "부동산 공급을 가능하면 합리적으로 늘려야 한다"고 말했다.

이 전 대표는 공공주택 공급 활성화에 본격 나설 것으로 예상된다. 윤 정부 시기 더불어민주당이 발의한 법안 중에는 주택 공급 활성화를 위해 공공의 역할을 강화하는 법안들이 눈에 띈다. 먼저 지방공공기관이 추진하는 500억원 이상 공공주택 사업의 타당성 평가를 면제하는 법안이 국회에서 심사 중이다. 무분별한 공공의 주택 공급을 막기 위한 타당성 점검이지만 이미 한국토지주택공사(LH)는 면제 대상이다. 지방개발공사도 평가(1년 소요)를 면제해 공공주택 공급을 활성화하자는 것이 법안 상정의 취지다. 안태준 의원은 이 내용을 국토교통부 소관 법안과 지방공기업법 개정안으로 지난 1월 발의했고, 각각 국토교통위와 행정안전위에서 심사 중이다.

이춘석 의원은 공공주택 지구 지정 권한을 현행 30만㎡ 미만에서 최대 330만㎡ 미만까지 시·도지사에게 위임하는 법안을 지난해 11월 발의했고 현재 국회에서 심사 중이다. 국가 차원의 계획·조정이 필요하지 않다면 장관 권한을 지자체에 위임할 수 있도록 규정해 공공주택 공급 신속성과 현장 대응력을 높이겠다는 취지다.

이 전 대표가 강조해 온 기본주택, 공공자가주택 등 주거복지 확대 정책 기조와도 궤를 같이하는 법안들도 계류 중이다. 정성호 의원은 LH·서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 보유한 장기 공공임대주택의 종부세 면제를 추진하고 있다. 문진석 의원은 한발 더 나아가 공공주택사업자가 보유한 임대주택 전체를 면세 대상으로 하자는 법안을 발의했다. 이들 법안은 LH 등의 세 부담을 줄여 공공 주택의 공급을 더욱 활성화하는 데 목적이 있다.

3기 신도시의 주택 공급도 중요 정책 중 하나로 다뤄질 전망이다. 이 전 대표가 의장을 맡은 더불어민주당 정책기구 '민생연석회의'의 한 부동산 정책 자문위원은 "3기 신도시 주택 공급을 강력하게 추진할 것으로 예상된다"며 "택지 조성원가를 다시 산정하면 분양가를 10%가량 낮추는 것도 가능하다"고 말했다. 그는 "예컨대 분양가가 5억원일 경우 약 4억5000만원 수준으로 낮아질 수 있어 신혼부부나 청년층의 체감 부담이 크게 줄어들 것"이라고 설명했다.

◆"전세사기 원천 차단" 청년 주거, 국정과제 급부상= 청년층 주거 문제 해결은 차기 정부의 핵심 국정과제로 부상할 가능성이 크다. 전세사기 문제는 이 전 대표가 당 대표 시절부터 직접 챙기겠다고 공언한 사안이다. 더불어민주당이 이미 준비해 온 법안들과 결합해 보면 임기 초부터 제도 정비와 피해자 보호 입법이 동시에 추진될 수 있다. 이와 별개로 최근 국회 국토법안심사소위원회는 전세사기 피해자를 지원하고 금융주거도 지원하는 전세사기 피해자 특별법 시한을 2027년 5월 말까지 2년 더 연장하는 법안을 통과시켰다.

민생연석회의 자문위원은 "그동안 청년층이 전세 사기 등으로 피해를 봐도 정부는 임시방편에 그쳤지만, 이 전 대표는 구조적인 대책이 필요하다는 문제의식을 분명히 갖고 있다"며 "회의 논의 과정에서도 청년 대상 주거정책에 대한 구체적인 주문이 있었다"고 말했다. 그는 이어 "예비 대선후보가 해당 과제를 직접 점검하고 있다는 점에서 기존과는 다른 실행력이 기대된다"고 덧붙였다.

◆"표만 떨어졌다" 고강도 과세에서 실용 중심으로= 부동산 관련 징벌적 과세는 피할 것으로 예상된다. 이 전 대표는 최근 유튜브에서 "부동산세는 가급적 손대지 않아야 한다"고 말했다. 종합부동산세 중과, 국토보유세 도입처럼 수용성이 낮은 정책은 되레 조세 저항만 키운다는 인식이다. 그는 "국토보유세는 수용성이 낮아 표만 떨어졌다"며 사실상 폐기를 시사했다. 실수요자와 공공주체에 대한 조세 부담은 정책적으로 조정할 수 있다는 실용적 접근도 이뤄질 전망이다. 이 전 대표는 "실수요자는 보호하고, 공공은 책임진다"는 부동산 철학을 꾸준히 강조해 왔다.

이 방향에 맞닿은 법안들은 국회에 계류 중이다. 공동명의 1주택자도 종부세 납부 유예를 허용한 임광현 의원안은 지난 2월 국회를 통과했고, 정성호·문진석 의원은 공공임대주택에 대한 종부세 면제를 추진하고 있다. 실소유자의 세 부담을 줄이려는 조치로, 이 전 대표가 최근 "집 한 채 가진 사람들의 조세 저항을 부추길 필요는 없다"고 말한 취지와 일치한다.

◆부동산PF 구조조정 본격화 전망…청약제도 조정 가능성= 부실한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 구조조정이 이뤄질 가능성이 크다. 전문가들은 윤석열 정부에서는 건설사 부실을 우려해 유동성 공급 위주로 대응했지만, 이 전 대표 집권 시에는 손실을 확정하고 정리하는 방향으로 기조가 전환될 가능성이 크다고 보고 있다. 더불어민주당은 2023년 12월 "지금은 국민 세금으로 PF를 연명할 때가 아니라 정리할 때"라며 "과도한 개발이익을 추구한 시행사와 건설사, 금융기관이 자기책임 원칙 아래 해결하도록 해야 한다"고 강조한 바 있다. 민생연석회의 자문위원은 PF 구조조정과 관련해 "이번에는 현장 정리를 본격적으로 시행할 것으로 보인다"며 "지난 1년 반 동안은 구조조정 방향을 놓고 말장난만 하다 시간을 허비했고, 그 결과 더는 버틸 수 없는 상황에 이르렀다"고 설명했다.

이재명 더불어민주당 전 대표(가운데)와 김민석 최고위원(왼쪽), 박찬대 당대표 직무대행 겸 원내대표. 김현민 기자

◆"돌아올 수 있어야 진짜 재개발"= 재건축·재개발은 무분별한 동시 개발이 아닌 '순환정비 방식'이 거론된다. 기존 거주민의 이주와 복귀를 고려해 단계별로 정비를 진행하는 방식이다. 문진석 의원은 지난 2월 주민 재정착 대책을 의무화하는 내용의 도시정비법 개정안을 발의했다. 정비계획 수립부터 관리처분까지 모든 단계에 재정착 방안을 포함하도록 하고, 실적에 따라 용적률 인센티브도 줄 수 있도록 했다. 문 의원은 "재개발은 원주민의 삶을 더 낫게 만드는 수단이어야 한다"며 "재정착 대책을 실효성 있게 제도화할 필요가 있다"고 밝혔다. 해당 법안은 현재 국회 국토교통위원회에서 심사 중이다.

복합개발을 통해 주거공간을 확보하려는 구상도 제시되고 있다. 최근 싱크탱크 '성장과통합' 측은 "역세권 주민복지시설을 주상복합 형태로 개발하겠다"고 했다. 정비사업 과정에 공공기능을 결합하려는 움직임으로 풀이된다.

이 밖에도 일각에서는 청약제도 일부 조정 가능성을 제기한다. 특정 계층에 집중된 현행 배분 구조를 조정하는 차원이다. "현행 청약제도는 청년·신혼부부 중심 특화 구조가 자리 잡고 있지만, 인구 구조상 중장년층 비중이 높은 점도 함께 고려해야 한다"는 것이다. 염태영 의원은 지난 2월 '공공주택 특별법 개정안'을 대표발의 했다. 정부가 직접 지은 임대주택에도 청년·노인 등 1인 가구를 위해 돌봄이나 생활지원 같은 맞춤형 지원을 확대하자는 내용이다.

이 전 대표가 지난 대선 공약에서 제시한 기본주택, 역세권 고밀개발, 분양가 공개 등도 추진할 가능성이 크다. 이 전 대표는 "소득과 자산에 상관없이 국민 누구나 안정적인 주거를 보장받아야 한다"는 입장을 일관되게 강조하고 있다.

한편 윤 정부는 공급 확대를 위해 재건축·재개발 인허가 간소화, 용적률 상향, 민간택지 분양가상한제 완화 등의 법안을 추진했다. 특히 재건축초과이익환수제 폐지안, 임대차 2법 손질, 공시가격 현실화 로드맵 폐지 등이 핵심 입법 과제로 꼽혔다. 그러나 대부분 법안은 국회에서 논의조차 진전되지 못했다. 재건축 특례법은 계류 상태이고 임대차 2법 개선안도 연구용역 이후 별다른 논의가 없이 중단됐다. 다주택자 양도세 중과 유예, 종합부동산세 완화, 총부채원리금상환비율(DSR) 조정 등 일부 정책만 시행됐다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr