강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정…반포·용산까지 확대 적용

서울시·국토부 '주택시장 안정화 방안'
갭투자 등 늘자 해제지역 아닌곳까지 확대 적용
마포·성동·강동 등 조정지역·투기과열지구 검토
가계대출 관리 강화, 주담대 취급 점검 강화

강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 6개월 간 재지정된다. 서울 강남3구를 중심으로 한강변 일대 아파트 가격이 급등하자 투기과열지구로 지정돼있던 4개구를 토지거래허가구역으로 묶었다. 잠실·삼성·대치·청담동 일대 아파트를 토허구역에서 해제한 지 한 달여 만이다. 정부는 과열이 지속되면 마포·성동·강동구 등 주변 지역에 대해서도 조정대상지역과 투기과열지구추가 지정 등을 검토하기로 했다.

19일 국토부와 서울시는 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 방안' 브리핑을 열고 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2200여 곳(총 110.65㎢)에 대해 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 지정 기간은 3월24일부터 9월30일까지 6개월간이다. 24일부터 체결된 신규매매 계약분부터 적용된다.

오세훈 서울시장은 "토허구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다. 심려를 끼쳐 송구스럽게 생각한다"고 최근 상황에 대해 사과했다. 오 시장은 "2월 거래 신고가 마감되는 시점인 3월부터 신고 건수가 급증했고 가격 상승으로 이어질 가능성이 높아보였고, 강남3구를 중심으로 갭투자 비율이 상승하며 투기 거래 증가 신호가 포착됐다"며 "시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 자치구도 추가지정 여부를 면밀히 검토하겠다"고 말했다.

박상우 국토교통부 장관은 "현재의 주택가격 상승세가 더욱 심화되거나 다른 지역으로 추가 확산될 경우, 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역과 투기과열지구를 확대 지정하는 방안도 적극 검토하겠다"고 말했다.

당국은 지난 2월 토지거래허가구역 해제 이후 해제 지역과 한강변 지역을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열 양상 조짐이 있다고 판단했다. 3월2주 기준 주간 매매가격 변동률은 송파구 0.72%, 강남구 0.69%, 서초구 0.62%를 기록하면서 강남3구 모두 2018년 이후 최대 상승률을 기록했다. 강남3구의 갭투자 비율은 2월 기준 43.6%로 1월(35.2%) 대비 8.4%p 증가했다. 같은 기간 외지인 비율도 55.3%에서 62.4%로 급증했다. 2월 서울 아파트 거래량은 19일 현재 5506건으로 1월(3370건) 대비 2000건 이상 많고, 3월 거래량도 1754건을 기록하는 등 빠르게 늘고 있다. 거래 신고 기간은 계약 당월 말까지라는 점에서 2월 거래량은 6000건을 넘어설 것으로 예상된다.

거래량·갭투자 급증하자 '토허구역 6개월' 카드 다시 꺼내

서울시는 시장 안정화를 위해 최근 거래량이 급증하고 가격 변동성이 높아 투기적 거래로 이어질 가능성이 큰 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 지난 2월13일 해제했던 국제교류복합지구 인근 잠실·삼성·대치·청담동 일대 아파트 291곳 뿐 아니라 한강변 단지들이 몰려있는 서초구 반포·잠원동과 용산구까지 폭넓게 지정했다.

오 시장은 "부동산 시장 변동성을 조기에 진화하지 않으면 추후에 더 광범위하게 퍼질 가능성이 있다고 판단했다. 오를 수 있는 여타 지역까지 확장하는 것이 전화위복의 기회가 될 것이라고 봤다"며 "시장 상황을 예의주시하며 상응하는 조치를 하겠다"고 말했다.

통상 토지거래허가구역 지정 기간은 1년이지만 이번에 '6개월'로 정한 점은 이례적이다. 이에 대해 박 장관은 "토허제는 비상조치에 해당된다. 6개월 후면 여러 정치경제적 상황이 바뀔 수 있다"며 "부동산 상황 뿐 아니라 금리, 통화량, 정치여건 등 변수가 많아 종합적으로 고려해서 그때 다시 판단하겠다"고 설명했다.

토지거래허가구역 지정안은 지난 19일 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 24일부터 본격 시행된다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주거용 토지는 2년간 실거주로만 이용해야하며 해당 기간 동안 매매·임대가 금지된다. 허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금이 부과된다.

이번 조치로 서울 내 토지거래허가구역은 △강남·서초구 자연녹지지역(26.69㎢) △강남구 압구정동·영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢) △모아타운과 인근지역 도로(11.89㎢)를 포함해 총 163.96㎢(서울시 전체의 27%)로 확대된다.

주택담보대출 관리·전세대출 하향 조정 5월로 앞당긴다

정부는 수도권을 중심으로 지역별 가계대출 모니터링을 시행하고 서울 주요 지역 주택담보대출 취급 점검을 강화한다. 다주택자와 갭투자자 대상 대출 규제를 금융권 자율 규제를 통해 더욱 엄격히 적용하고 전세자금대출 보증비율 하향 조정을 당초 오는 7월에서 5월로 앞당긴다. 투기 수요로 인한 과열이 우려되는 지역에 대해서는 추가적인 가계대출 관리 방안을 검토하고 정책대출이 시장 과열 요인이 될 경우 대출금리 인상도 추진할 계획이다.

정부는 국토부·서울시 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값 담합 등을 집중 모니터링하고, 편법대출, 허위신고 등 시장질서 교란 행위를 강력히 단속할 방침이다. 조사 결과 불법이 의심되는 경우 국세청과 금융당국에 즉시 통보해 조치한다. 국토부 관계자는 "조사해보면 편법 증여성 거래가 가장 많고 기업 대출을 받아 아파트를 사는 등 편법 대출도 적지 않다"며 "거래량이 늘면서 이런 사례도 함께 증가하는 추세"라고 했다.

또한 주택 구입 때 제출하는 자금조달계획서를 수시로 조사해 집중 관리한다. 규제 지역에서는 집값과 상관없이 자조서를 제출해야 하고, 비규제 지역에서는 6억원 이상 거래 시 제출한다. 부정 청약을 방지하기 위해 서류 검증 절차도 강화한다. 부양가족, 실거주 여부 등을 실질적으로 확인할 수 있도록 건강보험 요양급여내역을 추가한다.

정비사업 관련 법 개정 통해 공급 확대

정비사업 속도를 높이기 위해 재건축·재개발 관련 법 개정을 국회와 협의하고, 사업장별 최대 50억원 규모 저리 초기사업비 융자를 이달부터 지원한다. 2년간 11만가구 이상 공급을 목표로 한 신축매입약정의 조기 착공을 위해 정부와 지자체 협의체를 가동하고, 수도권 공공택지 미분양 매입확약도 추진한다.

기업구조조정리츠(CR리츠)에 대한 지원도 확대한다. 취득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 자금 조달 부담 완화를 위한 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 지원을 추진한다. 작년 말부터 HUG 매입 컨설팅이 본격적으로 지원되면서 올해 1~2월에만 4200가구 규모 신규 리츠 사업이 검토 중이다. 정부는 2분기부터 가시적인 성과가 나올 것으로 본다. 오는 21일에는 지방 준공후 미분양 주택에 대한 LH 직접매입공고를 실시한다. 필요시 당초 발표한 3000가구에서 추가 매입하는 방안도 검토한다.

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정부는 이번 대책에도 불구하고 주택시장 불안이 지속될 경우 금융, 세제, 정책대출 등 다양한 대응 방안을 검토해 추가 조치를 시행할 방침이다. 박 장관은 "경기상황 전체적으로 볼 때 불가피하게 금리인하를 하지 않을 수 없었고, 통화량도 앞으로 더 늘어날 수 있다. 지금으로서는 가장 큰 목표가 부동산 시장 안정화"라고 말했다.