'얼죽신'이라더니 불 꺼져있네…'10년만에 최대규모' 미분양 늪에 빠졌다

2025년 1월 국토부 주택통계
서울 미분양 1352가구, 한 달 새 41%↑
수도권이 미분양 주도…공급·거래절벽까지 겹겹이 악재
악성 미분양, 전국 2만2872가구…18개월 연속 증가

전국에서 주택 선호도가 가장 높은 서울마저 미분양의 늪에 빠져들었다. 불과 한 달 만에 서울 지역 미분양 주택이 전달 대비 40% 넘게 증가했다. 가구 수로는 1000가구를 돌파하면서 10년 만에 최대 규모를 기록했다. 그간 전국 미분양 증가를 견인했던 지방이 주춤하는 사이, 서울을 비롯한 수도권 미분양이 갑자기 늘었다. 아울러 '거래절벽' '공급절벽'까지 맞물리면서 주택시장은 그야말로 악화 일로를 걷고 있다.

서울마저 미분양 급증…한 달 새 40%↑

연합뉴스

27일 국토교통부가 발표한 '2025년 1월 주택통계'에 따르면 서울 미분양 주택은 총 1352가구로 집계됐다. 전월(957가구) 대비 41.3% 급증했다. 서울 미분양이 네 자릿수를 돌파한 것은 2023년 6월(1181가구) 이후 처음이다. 2015년 1월(1497가구) 이후 10년 만에 최대 규모기도 하다. '똘똘한 한 채' '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 열풍을 주도하며 주택 선호도가 전국에서 가장 높은 서울마저 미분양이 급속도로 퍼지는 모양새다. 업계에서는 실제 서울 미분양이 2000가구를 넘겼다는 얘기도 나온다. 미분양 통계는 사업주체의 자발적인 신고를 기반으로 작성되기에 미분양이 알려지는 것이 두려워 '축소 신고'를 하는 경향이 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "지난해 서울 지역 공급물량이 강동구와 동대문구 등을 중심으로 전년과 비교해 50% 가까이 증가하면서 공급이 수요를 일시적으로 초과한 것 같다"며 "서울 역시 자치구별로 양극화가 진행되는 만큼 미분양 해소에 시간이 좀 걸릴 수 있다"고 했다. 또한 "갑작스러운 급증이기 때문에 일시적인 현상일지 아닐지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 했다.

건설업계는 서울 시장에 대한 믿음을 견지하고 있다. 1월 서울의 착공 규모는 1306가구에서 2044가구로 56.5% 증가했다. 전국은 1만178가구로 1년 전의 2만2975가구와 비교해 55.7% 감소했다. 전체 착공에서 서울이 차지하는 비중도 5.7%에서 20%로 수직으로 상승했다. 급작스레 미분양이 발생했어도 서울의 수요가 건재할 것이라는 믿음이 반영된 것으로 보인다. 착공 물량 감소나 증가 여파는 2~3년 후부터 본격적으로 공급에 영향을 미치게 된다.

'빈집'인 새집 쌓여간다…11년여 만에 최악

서울을 포함한 수도권도 미분양 규모가 1만9748가구로 전월(1만6997가구) 대비 16.2% 증가했다. 지난해 12월과 비교하면 경기는 1만2954가구에서 1만5135가구(16.8%), 인천은 3086가구에서 3261가구(5.7%)로 늘었다. 심지어 수도권은 1월 분양 물량이 전혀 없었는데도 미분양 상승 폭이 심상치 않았다. 반면 그간 미분양 증가를 견인했던 지방은 전월 5만3176가구에서 5만2876가구로 0.6% 감소했다. 수도권과 지방을 합한 전국 미분양은 7만2624가구로 2개월 연속 오름세를 이어갔다.

이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 좀처럼 줄지 않고 있다. 2024년 12월 전국 2만1480가구에서 1월 2만2872가구로 4.6% 늘었다. 18개월 연속 증가세를 이어가면서 2013년 10월의 2만3306가구 이후 최대 규모를 기록했다. 전월 대비 2.8% 증가한 서울과 인천(10.4%), 경기(0.8%), 지방(6.9%) 등 지역을 가릴 것 없이 '공사 완료 후 빈집'이 늘었다.

주택시장에는 '공급절벽'과 '거래절벽'이라는 또 다른 먹구름도 드리우고 있다. 1월 매매거래는 3만8322건으로 전월(4만5921건) 대비 16.5% 감소했다. 수도권(-11.8%)보다 지방(-20.3%)이 더욱 심각했다. 1월 분양 물량 역시 수도권은 3617가구로, 전년 같은 기간과 비교해 54.2% 줄어들었다. 지방은 35.5% 감소한 3823가구였다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr