"강남만 수혜, 더 오를것" vs "반짝상승, 곧 안정" 토허제 해제 엇갈린 전망

발표 전부터 집값 반응 시작
강남권만 혜택…양극화 심화
단기상승 후 안정 전망도 나와

"(토지거래허가제 해제라는) 기대감이 커서, 어느 정도 오를 것으로는 예상했다. 길게 봤을 때 추가 상승 기제는 없다. 거래가 편해진 물량은 전체의 3분의 2(3만8205가구)로, 시장에 큰 영향을 줄 분량이 안 된다."(이창무 한양대 교수)

"해제 시점을 잘못 골랐다. 서울시 고위 관리에게도 풀면 안 된다고 했는데 결국 해제했다. 연구용역에서 영향이 없다는 결과가 나와 해제한다는데 '미친 짓'이라고 본다."(익명을 요구한 부동산 분야 전문가)

토지거래허가구역(토허 구역)에서 빠진, 서울 송파구 등지의 아파트 가격이 들썩이고 있는 것에 관해 전문가들의 전망은 이같이 갈렸다. 최근 강남 쪽 집값 상승세는 오세훈 서울시장이 토허제를 풀기 한 달 앞서 공식 석상에서 발언한 영향이 큰 것으로 봤다. 토허제에서 빠질 가능성이 높은 지역에서는 '마음의 준비'를 할 시간이 확보할 수 있었고, 해제 이후에는 매물을 거둬들이거나 호가를 높이는 등 재빠르게 움직일 수 있는 계기가 됐다는 것이다. 다만 이 현상의 지속 여부에 대해서는 추가적인 상승 기제가 없다고 분석하는 이들이 있는 반면, 다른 지역까지 자극하면서 추세적인 흐름을 탈 가능성이 있다는 관측이 나온다.

부동산 시장이 전반적으로 침체한 가운데 서울시는 지난 12일 아파트 수요가 몰리는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 해제 다음날 서울 송파구 한 부동산에 부동산 매매 관련 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

◆토허제 풀리자 송파 집값 상승= 한국부동산원이 매주 발표하는 아파트 가격 동향을 보면 해제 구역이 집중된 서울 송파구는 지난 한 주(2월 17~23일)에만 0.36%, 올해 들어 누적 기준 0.8% 오른 것으로 집계됐다. 전국은 물론 수도권에서도 지난해에 이어 올 들어서도 하락 기조를 이어가고 있는 것과 대비되는 움직임이다. 지난 12일 서울시가 토지거래허가제로 묶여있던 일부 지역을 해제한 뒤 일주일 만에 나타난 상승세다.

전문가들은 한 달 전 오 시장의 발언이 시장의 즉각적인 반응을 준비하게 했다고 분석했다. 다만 이런 극적인 움직임이 지속될지에 대해서는 각기 다른 의견이 나왔다.

직접적인 거래 증가와 실거래가 상승을 지켜보고 있는 지역 내 중개업소에서는 추가 상승을 예상했다. 잠실동 한 공인중개사 사무소는 "해제 이후 팔겠다는 매물이 쏟아져 나오는 데 전용면적 84㎡ 시세는 30억원, 비싼 건 32억원까지 나왔다"고 말했다. 인근 다른 중개업소 관계자는 "잠실 리센츠나 엘스, 트리지움 아파트를 팔고 재건축 예정인 아파트로 옮기려는 수요도 생겨나 규제가 풀리지 않은 곳도 가격이 올랐다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 전문위원은 "해제 이전에도 가격이 오르는 흐름이었는데 (해제 발표가) 상승 폭을 키우고 오르는 시간도 짧게 만드는 효과를 냈다"며 "호가가 올라가 거래가 하나둘 늘어나면 현재 가격을 유지하면서 강남과 한남, 나아가 마포·용산·성동 등 다른 지역 호가도 오를 가능성이 있다"고 말했다.

◆"연초 상승 후 안정 가능성"＝ 시는 해제 초반 시장의 움직임이 있을 수 있으나 향후 안정될 것으로 봤다. 또 토허제에 묶여 있을 때도 가격 상승세가 이어졌기에 이를 유지한다고 해도 앞으로 안정 효과가 있을 것이라 판단하지 않았다. 오히려 본인의 의도와 상관없이 토허제에 묶이면서 거래가 어렵게 된 집주인들의 억울한 민원 등을 고려해, 다른 지역과 같이 토허제를 풀어주는 것이 맞다고 판단했다.

서울시 관계자는 "(토허제로) 묶여있을 때도 거래량은 줄었으나 가격은 꾸준히 우상향을 보였다"며 "오는 7월 총부채상환원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 등 대출 규제가 강화돼 상승세가 계속 이어질지는 불확실하다"고 말했다.

서울시 의뢰로 지난해부터 토허제 효과를 검토한 이창무 교수는 "재작년, 작년 모두 실거래가지수가 1월부터 상승세를 보이다 연말 들어 꺾였다"며 "연초 상승 기조를 보이는 것일 뿐 시간이 지나면 안정 단계로 접어들 것"이라고 말했다.

◆"금리 인하·대선에 집값 급등 우려"= 금리가 떨어지고 대선 국면을 앞둔 상황에서 토허제 해제가 집값을 자극할 수 있다는 분석도 나왔다. 해제 시점이 적절하지 않았다는 것이다.

최근 서울에서도 한강변이나 강남권 주변만 오르고 나머지 지역은 변화가 없거나 오히려 떨어지는 등 입지 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다. 선호도가 높은 강남권은 대체지가 부족한 데다 투기 수요가 여전해 이러한 양극화를 한층 심화시킬 수 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "수요 대비 공급 부족, 투기수요 유입으로 (해제 이전에도) 강남권 집값은 꾸준히 오르고 있었다"며 "이사철 등이 맞물려 여의도나 목동 등으로 상승세가 확산하는 등 시장 불안 요소로 작용할 가능성이 크다"고 말했다. 이어 "집값이 안정됐다고 판단하려면 적어도 6개월에서 1년가량은 면밀히 지켜봐야 하는데 4개월 조정기로 판단한 것은 성급한 결정이라고 본다"며 "(토허제 해제로) 강남권만 혜택을 보는데 대선이 임박한 상황에서 이 지역 표심을 의식한 선심성 정책이라는 의심이 든다"고 비판했다.

익명을 원한 한 부동산 전문가는 "올해 금리 인하 가능성이 높고 대선이 만약 일찍 치러진다면 선거 후 집값이 급등할 가능성도 있다"며 "현재 영동대로 개발이 끝나지 않았는데도 해제한 것은 잘못된 결정"이라고 말했다. 이번에 해제된 지역은 2020년 고(故) 박원순 전 시장이 영동대로 개발을 추진하면서 투기를 방지하기 위해 토허제로 지정한 곳이다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr