지난해 공공주택 인허가 1만가구도 안되는데… "올해 목표 14만가구?"[부동산AtoZ]

"공사비 상승으로 공공주택 인허가 밀려"

"올해 14만가구 인허가 목표도 달성 어려워"

지난해 1~11월 공공주택 인허가 7900가구
목표 12.5만가구의 6.3% 수준

서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

정부가 올해 14만 가구의 주택을 인허가하겠다고 밝혔지만 시장에서는 우려의 목소리가 나온다. 지난해에도 13만가구에 육박하는 건설형 공공주택(공공분양·공공임대) 인허가 계획을 내놨지만, 고작 7900가구 인허가하는데 그쳤다는 것이다. 민간에서는 건설경기 침체·공사비 인상 등에 따라 가급적 집을 짓지 않겠다고 하는 판이다. 공공주택 건설 부담도 매한가지인데, 현실성 없이 정책 목표치만 높게 잡았다는 분석이 나온다.

"공공주택 14만가구, 가능할까요"

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 1일 "지금처럼 시장이 안 좋을 때 14만가구의 건설형 공공주택을 인허가하겠다는 것은 공격적인 목표"라고 말했다. 그는 "건설 경기를 포함한 경제 전반이 어려운데, 정치까지 혼란스러운 상황이어서 목표 달성은 어렵다"라고 강조했다. 국토교통부는 올해 건설형 공공주택의 인허가 목표를 14만가구로 잡았다. 역대 최대치로, 매입임대나 전세임대를 포함한 공공주택 전체 공급량은 25만2000가구에 달한다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "공공주택 사업처럼 정부가 발주하는 사업도 공사는 민간 건설사가 한다"며 "건설사 입장에서 공사비 상승으로 이익을 내기 어려운 걸 하는데, 사업에 나설 이유가 없다"고 말했다. 김 교수는 "공공주택도 인허가가 늘어나려면 사업성이 담보돼야 한다"며 "공사비가 오르면 한국토지주택공사(LH) 등 사업시행자는 건설사에 상승분을 반영해야 하지만, 공공공사 특성상 사업시행자의 심사 등 복잡한 과정을 거쳐야 해 이를 반영하기 어렵다"고 전했다. 환율 급등 등이 따른 자잿값이 오를 가능성이 큰 상황에서 공사비 증액이 어렵다는 것이 그의 설명이다.

윤 팀장은 "정부가 공공공사 현실화 방안을 내놨지만 건설사가 원하는 만큼 공사비를 높여주기도 어려운 상황"이라고 전했다. 그는 "공공공사는 기본적으로 기본형 건축비를 적용하면서 일 년에 한두번밖에 못 올린다"며 "이런 상황에서 공사비를 현실화해 올려준다고 해도 몇달 새 급등한 자잿값 등의 상승분은 반영될 수 없다"고 전했다.

대표적인 공공주택 사업시행자인 LH의 공공주택 건설 비용은 크게 뛰었다. LH에 따르면 3.3㎡당 수도권 택지비는 2022년 362만5000원에서 지난 2023년 462만4000원으로 약 100만원 올랐다. 공공임대 주택 건설 사업비도 올랐다. LH의 공공임대 건설 사업비 증가율은 지난 2023년 27.7%였다. 이 증가율은 2019년 4.6%, 2020년 18.7%, 2021년 14.5%, 2022년 3.7%를 기록했다.

지난해 1~11월 공공주택 인허가, 6.3%

지난해 건설형 공공주택 인허가 목표 달성도 어렵다는 지적이 나온다. 윤 팀장은 "국토부가 올해 세운 인허가 목표를 이루려면 지난해 12월 안에 11만7100가구의 공공주택 사업을 승인했어야 한다"며 "물리적으로 이 목표를 달성하기는 쉽지 않다"고 말했다. 인허가 실적 통계 집계는 통상 한 달이 걸린다. 지난해 실적은 이달 말에나 나올 전망이다.

박용갑 더불어민주당 의원이 지난해 12월 25일 국토부로부터 받은 '2024년 공공분양주택 및 공공임대주택 공급실적'에 따르면 지난해 1~11월 건설형 공공주택 인허가 실적은 7900가구다. 목표 12만5000가구의 6.3% 수준이다.

대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

국토부는 LH 등에서 담당하는 공공주택 물량 대부분이 신청 완료돼 한달 안에 인허가를 낼 수 있다고 봤다. 그러나 김 교수는 "통상 연말에 인허가 물량이 몰린다는 점을 고려해도 처리해야 할 양이 지나치게 많다"며 "대개 해당 연도 전체 물량의 50~60%를 12월에 처리하는데, 지난해는 인허가해야 하는 물량이 예년보다 많아 한꺼번에 처리할 수 있을지 의문"이라고 전했다.

매년 12월에는 '인허가 몰아치기'가 이뤄지고 있다. 국토부 통계누리에 따르면 2014~2018년 공공분양과 공공임대의 12월 인허가 물량은 2만~3만가구대였다. 이후 2019~2021년 4만~5만가구대로 올랐고, 2022년(1만9194가구)을 뺀 지난 2023년에는 6만5700가구까지 늘어났다. 반면, 매년 1~11월 인허가 물량은 갈수록 줄어들고 있다. 이 물량은 지난 2023년 1만2163가구였다. 그간 2만가구~3만가구대였는데, 2020년부터 1만가구대로 떨어졌다.