"서울 집값, 기준금리 2연속 인하에도 못오른다"

"기준금리 내려도 서울 집값 보합이나 약세"

주담대 금리 지난 10월 4.05%로 상승세

"내수 위축에 따른 부동산 시장 침체도"

서울 서초구 반포동의 한 신축 아파트 단지 모습. 연합뉴스

한국은행이 지난달에도 베이비 스텝(기준금리 0.25%포인트 인하)을 단행하면서 두 번 연속 금리(3.50%→3.25%→3.00%)를 낮췄지만, 주택시장에는 큰 변화가 없을 것이라는 전망이 나왔다.

기준금리가 내려간 것과 달리 시장금리는 떨어질 기미가 보이지 않고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입이나 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 인해 대출할 수 있는 자금 여력도 크지 않다는 분석이다. 통상 기준금리 인하는 부동산 시장의 매수 심리를 살리는 촉매제 역할을 하나, 이번에는 제 역할을 하지 못할 것이라는 게 전문가들의 평가다.

"기준금리는 내리는데 대출금리는 올라"

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 1일 "서울 집값은 연말까지 보합이나 약세로 갈 것"이라며 "대출 총량 규제 등에 따른 금융권의 보수적인 태도로, 수요자들의 관망세가 이어질 것"이라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "집 사는 사람들은 구입자금의 40%를, 이중 청년층은 55% 정도 대출에 의존한다"며 "대출 의존도가 높은 상황에서 금리가 내려가지 않는 한 집값 상승은 기대하기 어렵다"고 설명했다. 또 그는 "이미 계절적 비수기인 겨울이 되면서 주택 거래도 늘어나기는 어려운 상황"이라고 덧붙였다.

한국은행 '금융기관 가중 평균금리'에 따르면 예금은행의 주택담보대출 금리는 지난 7월 3.50%를 기록한 뒤 꾸준히 올랐다. 지난 10월에는 4.05%를 기록했다. 같은 달 한국은행은 3년 2개월 만에 기준금리 인하를 단행했지만 은행권에서 가산금리를 올리면서 주담대 금리가 역주행 했다.

지난 7월까지만 해도 주담대 금리는 당시 기준금리 수준인 3.50%까지 낮아졌다. 기준금리 인하에 대한 기대감이 선 반영된 결과다. 그러나 은행권의 가산금리가 사실상 0%로 역마진 우려가 제기됐다. 가계대출 증가에 따른 정부의 압박도 커졌다. 이로 인해 은행들은 지난 8월부터 가산금리를 올렸다.

주담대 중 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리도 기준금리를 웃돌고 있다. 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 지난 10월 3.37%로 기준금리보다 높다. 지난 9월(3.40%)보다 내려갔지만, 지난 8월 대비 오른 수준이다.

"기준금리 내려도 서울 아파트 사기 어려워"

전문가들은 금리 인하에도 내수 진작은 힘들 것으로 봤다. 특히 조정기에 접어든 부동산 시장의 흐름을 바꾸기 어려울 것으로 예상했다.

박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 기준금리 인하 결정은 내수 부진에 따른 결정이나, 금리 인하에도 이런 부진이 계속될 가능성이 높다"고 진단했다.

김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 "현재 한국 기준금리 수준은 2012년 9월과 같은 수준인데, 당시 5대 은행 주담대 신규 평균 금리는 4.29%로 기준금리와 1.29%포인트 차이가 났다. 지금은 지난 10월 기준 0.95%포인트 정도의 차이를 보이고 있다"고 진단했다. 이어 "기준금리 인하만으로 부동산 시장이 다시 살아날 가능성은 적다"며 "실제 대출금리 인하의 폭과 속도가 어느 정도일지가 중요한데, 대출금리가 내려가기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

서울 부동산 정보광장에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 거래량은 지난 7월 9197건으로 올해 정점을 찍은 뒤 내리막길을 걷고 있다. 지난 10월 거래량(3667건)의 경우 지난 9월(3117건)보다 늘어난 것으로 나타나는데, 지난 9월에는 추석 연휴 등이 사실상 한 주가 빠졌다고 봐야 하는 만큼 거래량은 줄어드는 추세라고 전문가들은 분석했다