"내년 전국 부동산 매매가 1.0% 하락, 수도권 1.0% 상승"

2025년 부동산·경기 전망 세미나
공급 부진 상승 압력은 하반기부터
국지적 가격 변화 ·가계부채 총량 규제 변수
분양 29만가구, 인허가 44만가구 예상

내년 전국 부동산 매매가격은 1.0% 하락하고 수도권은 1.0% 상승, 지방은 2.0% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 공급 부진으로 인한 가격 상승 압력이 내년 하반기부터 나타날 것으로 예상된다.

2025년 부동산 매매·전세 가격 변동률 전망치(자료=건산연)

한국건설산업연구원은 6일 서울 강남구 건설회관에서 ‘2025년 건설·부동산 경기전망 세미나’를 개최했다. 건산연은 내년 전국 매매가는 연간 1.0% 하락하고 전세가는 1.0% 상승할 것이라고 분석했다.

김성환 건산연 부연구위원은 "평균적인 시장의 가격 상승·하락 추이와는 별개로 국지적인 상승과 하락이 지속될 것으로 예상된다"며 "주택 부문 건설 기성, 3년 전 착공 호수 등을 종합적으로 고려할 때 공급 부진에 의한 가격 상승 압력은 2025년 하반기 경 나타날 것"이라고 전망했다.

"현 수준 거래 지속은 어려워"…내년 분양물량 올해보다 3만가구 ↑

올해 9월까지 실수요자 중심의 주택 갈아타기가 활발해지면서 시장에서는 거래량이 전년 대비 크게 늘었다. 직전 대비 상승 거래가 나타나면서 지수 상 소폭 상승세를 보이면서 수도권을 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다. 9월 이후 정부의 가계부채 총량 관리 정책 등으로 인해 거래량이 둔화되고 있다.

김 부연구위원은 "소비자들의 심리가 다소간 회복됐고, 직전 고점에 비해 가격이 하락했음에도 불구하고 여전히 절대적 가격수준이 높은 점, 주택담보대출 금리의 하향 조정 폭이 크지 않고 정부의 가계부채 총량관리 정책이 계속될 것으로 예상된다는 점, 전반적인 경기 회복이 더디다는 점 등을 고려하면 현재 수준의 거래가 지속되기 어려울 것"이라고 분석했다.

신축 아파트 선호 현상이 여전히 강하지만 공사비 상승 등으로 인해 분양가를 낮게 책정하기 어려워 분양가 상한제 적용 사업지를 중심으로 수요 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다.

건산연은 내년 주택 인허가·분양 물량은 2022년 수준을 회복할 것이라고 내다봤다. 내년 분양 물량은 올해 예상치(26만가구)보다 3만 가구 많은 29만가구로 예상된다. 인허가 물량은 44만가구로 올해 예상치(36만5000가구)보다 7만5000가구 증가할 것으로 보인다.

2025년 분양물량 전망치(자료=건산연)

김 부연구위원은 "2025년 이후에는 신축 아파트 공급 부족을 인지한 시장의 신축 주택에 관심이 증가할 것으로 보이며, 특히 PF 등 공급자 금융 여건이 올해보다 나아질 것으로 전망돼 인허가 물량 증가에 영향을 미칠 것"이라며 "집단 대출 등 수요자 금융과 관련한 예기치 못한 정책이 시장에 전개된다면 증가세가 둔화할 가능성이 있으므로 신중한 정책 설계가 필요하다"고 분석했다.

내년 전세 상승폭 둔화…전세대출 규제가 변수

전세가격은 올해보다 아파트 집중 현상이 완화되면서 상승폭이 소폭 둔화될 것으로 보인다. 전세사기 이슈로 연립·다세대 등 비아파트를 꺼리는 수요자가 많았지만 LH 등 공공사업자의 매입임대 등이 공급되면서 하락세가 줄어들 것이라는 분석이 나온다. 다만 전세자금 대출 이율이 상승세를 보이고 있고 전세자금 DSR 편입 논의도 이어지고 있어 제약 사항이 많아진다는 점은 전세가 하방 압력 요인으로 꼽힌다.

김 부연구위원은 "전세시장은 매매 수요 축소에 기인한 임대차 시장으로의 추가 수요 유입이 예상되며 2025년 입주 물량도 올해보다 소폭 줄어들어 가격 상승의 요인이 있다"며 "월세로의 전환이 진행되고 있으나 전월세 전환율과 기준금리 인하에 따른 시중 상품금리 인하 등 영향으로 전환 속도는 아파트를 중심으로 다소 둔화할 것"이라고 분석했다.

건설수주 2.2% 증가, 건설투자는 2.1% 감소 전망

내년 건설수주는 전년 대비 2.2% 증가할 것이라고 건산연은 내다봤다. 지난해와 올해 2년 연속 감소세를 지속했으나 금리 하락과 주택공급 활성화 정책 등에 힘입어 210조4000억원 수준에 이를 것으로 전망된다. 건설수주액은 올해 205조8000억원으로 전년 대비 0.4% 감소할 것으로 예상되며 지난해에는 전년 대비 16.8% 감소한 206조7000억원을 기록했다. 내년 건설수주는 발주처별로 공공은 1.7% 감소한 65조3000억원, 민간은 4.1% 증가한 145조1000억원으로 예상된다. 공종별로 주택은 4.7% 증가한 73조9000억원, 비주택은 2.6% 증가한 61조1000억억원, 토목은 0.3% 감소한 75조5000억원으로 예상된다.

2025년 건설수주 전망치(자료=건산연)

건산연은 내년 국내 건설투자액을 전년 대비 2.1% 줄어든 295조3000억원에 그칠 것이라고 분석했다. 2023년 건설수주가 급감하면서 올해 하반기 뿐 아니라 내년까지 투자 감소 영향이 지속될 것으로 보인다. 정부의 SOC 투자 감소, 기업·가계의 낮은 투자 여력, 정부의 대출 규제로 인한 고금리 상황, 부동산 PF 부실 여파, 여전히 높은 공사비 등은 건설경기 회복의 걸림돌로 꼽힌다.

이지혜 연구위원은 "건설기업들은 급변하는 시장 환경에 대한 모니터링과 함께 포트폴리오 다각화, 공급망 다변화, 재무 유동성 확보 등 리스크 관리 체계 마련이 필요하다"며 "비용 절감, 생산성 증대, 산업 경쟁력 제고를 위한 기술 투자 활성화와 스마트 건설기술 도입을 통한 안전과 품질 관리 강화도 필요하다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr