[논단]집값 양극화의 해법

집값 양극화가 심화되고 있다. 서울과 지방의 집값 양극화는 물론 서울에서도 강남과 강북의 격차가 점점 커지고 있다. 국민 평형인 전용 84㎡의 경우 강북의 구축아파트가 9억원대라면 강남은 최고 30억원대까지 올랐으며 신축인 경우는 최근 60억원까지 거래되고 있다.

과도한 집값 양극화는 부의 불평등을 심화시켜 사회불안 요인이 될 뿐만 아니라 따라잡을 수 없는 격차에 실망해 근로의욕을 낮춘다는 점에서 경계할 필요가 있다. 특히 미국이나 일본은 가계자산의 20~30%를 부동산으로 보유하는 데에 비해 한국은 80%로 높아 부의 불평등 심화를 우려하지 않을 수 없다. 집값 양극화 완화를 위한 정부의 대책 마련이 시급하다.

먼저 저소득층 거주지역의 교통인프라를 확충해야 한다, 집값은 인프라와 밀접한 관계가 있다. 역세권이란 말이 있듯이 교통, 유통, 교육인프라가 좋은 지역은 집값이 비싸다. 특히 교통인프라는 중요하다. 주택은 교통인프라와 결합해야 비로소 주택의 역할을 할 수 있기 때문이다. 하지만 주택은 민간 건설업자가 지을 수 있지만 도로, 터널 등 교통인프라는 정부가 공급한다. 서울 강남을 비롯해 집값이 비싼 지역은 대부분 이러한 인프라가 잘 구축되어있는 반면 수도권이나 저소득층 거주지역은 교통인프라가 열악한 곳이 많다.

그동안 정부는 집값 안정을 위해 수도권 신도시에 주택만 공급하고 직장이 있는 서울로 들어오는 교통인프라는 확충하지 않았다. 이 때문에 신도시가 지어질수록 서울 진입에 많은 시간이 걸리게 되고 서울 주택수요는 더욱 늘어나면서 양극화가 심화되고 있다. 따라서 정부는 수도권이나 저소득층 거주지역의 교통인프라를 확충하는 데 주력해야 한다. 지상철이나 지하철을 신설하고 서울 진입 시 병목현상을 만드는 교량과 터널을 확충해야 한다. 서울 도심에 살지 않아도 불편함이 없도록 서울 주택수요를 분산시킬 때 가격이 안정되면서 양극화는 완화될 수 있다.

또 다른 해법은 조세제도 개편이다. 현행 부동산 관련 과세제도는 부의 불평등을 심화시키는 측면이 있다. 보유세인 종합부동산세(종부세)에는 1주택자와 고령자에 대한 세금 감면제도를 두고 있는데 15년 보유 고령자의 경우 아무리 고가의 주택을 보유해도 최대 90%의 종부세를 감면해 준다.

더 큰 문제는 자본이득세인 양도소득세의 장기보유 공제제도다. 이 제도는 1주택자에게 10년 보유와 거주 시 양도차익의 크기에 상관없이 80%를 공제해 준다. 1주택자에게 세금혜택을 주는 것은 바람직하다. 그러나 양도차익의 규모에 상관없이 무제한으로 공제해 주는 것은 개선되어야 한다. 양도차익의 규모에 따라 공제혜택을 차등화시킬 필요가 있다. 최근 집값이 오르면서 50억원 이상의 고가주택이 늘어나고 있다. 만약 주택매도로 100억원의 양도차익이 생겼는데 80%인 80억원을 공제하고 나머지 20억원에 대해서만 양도소득세를 부과하면 주택소유자는 세금을 내지 않는 80억원이라는 엄청난 이익을 챙기게 되고 부의 불평등은 심화된다.

또한 이러한 제도적 특혜를 이용하기 위해 가격이 오를 수 있는 특정 지역의 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 주택수요가 늘어나면서 집값이 올라 양극화는 더욱 심해질 수 있다. 정부와 국회는 1주택자라고 해도 양도차익의 규모에 따라 공제혜택을 차등화시켜 집값 양극화를 해소해야 한다.

경제적 불평등에는 소득의 불평등과 부의 불평등이 있다. 소득 불평등은 경기회복이나 임금인상으로 완화될 수 있다. 그러나 부의 불평등은 그 규모가 커서 격차를 줄이기가 쉽지 않다. 부의 불평등이 심화되면 국민들은 큰 정부를 수요하게 되고 사회주의 경향이 강해지게 된다. 자본주의 체제를 유지하기 어렵게 되는 것이다. 과거 1949년 농지개혁도 결국 부의 불평등을 완화하기 위한 개혁조치였다는 점을 고려하면 정부와 국회는 집값 양극화를 완화하기 위해 대책마련을 서둘러야 한다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수