서울 재개발·재건축 사업성 개선…정비사업 기본계획 9월 시행

2030 도시·주거환경정비계획 재정비안 수정 가결
다음달 5일부터 재공람, 9월 중 최종 고시 예정
사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정…재건축도 중복 허용
1·2종 일반주거지역, 준공업지역 용적률 기준 완화

서울시가 정비사업 사업성을 높여 주택 공급을 확대하기 위해 정비사업 기본계획을 재정비해 9월부터 시행한다. 사업성 보정계수를 도입하고 헌황용적률을 인정하는 한편 종상향 때 공공기여 비율을 10%로 축소한다. 재개발에만 적용해왔던 사업성보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축 사업에도 일부 허용하기로 했다.

사진은 4일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 도심

서울시는 제12차 도시계획위원회를 열어 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)'을 재정비안을 수정가결했다고 22일 밝혔다. 다음달 5일부터 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.

2030 도시·주거환경정비기본계획은 노후·불량주택지 재정비를 목표로 도시및주거환경정비법 규정에 의거해 수립하는 기본계획이다. 이번 재정비안은 정비사업을 활성화해 안정적으로 주택을 공급하기 위해 경직된 용적률과 건축물 높이계획, 대상지 축소 등 한계를 보완하는 데 주안점을 뒀다.

이번 재정비안은 사업성 개선을 위해 △사업성보정계수 도입 △현황용적률 인정 △1·2종일반주거지역, 준공업지역 용적률 기준 완화 △공공기여율 완화 등을 담고 있다. 현황용적률은 건축물대장상 주택단지의 용적률을 말하며, 허용용적률은 기준용적률에 인센티브로 제공하는 용적률을 합해 산출한다. 상한용적률은 공공시설 등을 제공할 경우 기준·허용용적률에 합산해 추가로 제공하는 용적률이다.

사업성보정계수는 서울 내 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높이기 위해 토지가격 뿐 아니라 단지규모, 밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용하는 제도다. 사업성보정계수는 허용용적률 인센티브에 보정계수를 곱하는 방식으로, 적용 후 허용용적률 인센티브 범위가 현행 20%에서 최대 40%까지 늘어난다.

사업성보정계수의 산식은 공시지가 보정계수(서울시 평균 공시지가를 사업지 평균 공시지가로 나눈 값)에 대지면적 보정계수, 세대밀도 보정계수를 더해서 산출한다. 다만 재개발은 공시비가 보정계수만 적용된다.

재건축 사업의 경우 공시지가가 낮고 단지면적(대지)가 작을수록, 소형평형 가구수가 많을수록 보정계수가 높게 적용된다. 예를 들어 3종일반주거지역에서 기준용적률이 210%이고 허용용적률이 20%인 사업지에 보정계수 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 오른다. 이에 따라 분양주택10%p 늘어나 분양수익이 확대되고 사업성이 개선된다.

이미 허용용적률을 초과해 지어진 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률로 인정한다. 재개발은 1·2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물에 대해 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다. 재건축 사업의 경우 과밀단지는 현황용적률을 공공기여 없이 온전히 확보할 수 있게 된다. 기존에는 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우, 허용용적률 이상까지 확보하려면 공공기여를 필요로 했다. 현재 서울시에 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지 수는 149개 단지(8만7000가구)다.

아울러 서울시는 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성, 실질적인 사업성 개선효과 등을 고려한 조치다. 현황용적률을 인정받은 과밀단지에서 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있게 된다. 사업성이 낮은 단지의 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있다.

예를 들어 현황용적률이 260%인 3종일반주거지역에 해당하는 과밀단지에서 사업성 보정계수 1.5인 경우, 현황용적률을 넘어서는 10%p를 적용받아 최종 허용용적률은 270%가 된다.

1·2종일반주거지역의 용적률과 높이, 주거지가 밀집한 준공업지역에서도 용적률을 완화한다. 1종일반주거지역은 현행 4층 이하까지만 가능했던 것을 필로티 포함 때 6층 이하까지 허용된다. 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다. 2종 일반주거지역의 허용용적률도 200%에서 210%까지 확대된다. 준공업지역 법적 상한용적률은 400%까지 완화한다. 기존에는 3종일반주거지역과 동일하게 250%까지만 적용됐다.

용도지역 종상향 때 공공기여비율을 기존 15%에서 10%로 축소한다. 임대주택과 전략용도시설(노인복지시설 등)을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높인다. 공공임대주택 인수가격을 기본형 건축비의 80%까지 적용하는 방안은 시행령 개정 후 9~10월 중 시행한다.

서울시는 정비사업 공공성 확보를 위해 허용용적률 인센티브 항목도 기존 6개에서 12개로 늘린다. 공공보행통로·열린단지를 조성하거나 돌봄·고령서비스시설을 설치하거나 장애인 등을 위한 무장애건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급을 획득할 경우 인센티브를 제공한다. 이밖에 친환경 건축물, 장수명주택·우수디자인, 수변친화공간, 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설을 설치해도 인센티브가 주어진다.

기후위기에 대응하기 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져갈 수 있다. 상한 또는 허용용적률에 선택적으로 적용할 수 있고, 상한용적률에 친환경을 적용할 경우 지가를 반영해 최대 2배의 인센티브를 제공한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 최근 발표된 '8·8 주택공급 확대방안'을 서울시가 앞장서 추진하면서, 열악한 노후주거지의 정비여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대한다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr