부동산 개발업, 대부분 '4인 이하 영세업체'…부도 가능성 증가

주거용 68%, 비주거용 98% 영세업체가 개발
비용 상승, 분양 부진 시 부도 위기
부동산 개발사, 금융사와 함께 초기자본 만들어야

가양동 아파트 단지. 사진=조용준 기자 jun21@

수천억 원에서 많게는 수조 원에 달하는 부동산 개발사업에 나선 업체들이 대부분 4인 이하 영세사업자라는 분석이 나왔다. 사업 부도에 취약한 영세업체들의 난립을 막기 위해 부동산 개발사의 자본요건 강화, 개발사와 투자기관 간 초기자본 확충 등의 방안이 필요하다는 관측이다.

하나금융경영연구소는 5일 ‘국내 부동산 개발사업 자본구조 개선방안’보고서를 통해 "국내 부동산 개발사업은 영세 부동산개발사가 ‘저자본, 고레버리지(차입투자) 구조로 진행하는 경우가 많다"며 "해외에서는 부동산 개발사가 토지확보를 위해 전체 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 투자하지만 국내에서는 통상 사업비의 5% 미만을 투자하는 실정"이라고 설명했다.

보고서에 따르면 ‘종사자 규모별’국내 부동산 개발업 공급 실적은 아파트·단독·다가구·연립 등 주거용의 경우 4인 이하의 영세업체가 전체의 68.1%를 차지했다. 공장·사무실·점포·창고 등 비주거용은 98.1%를 직원 4인 이하의 영세업체가 맡았다.

2022년 기준 국내 부동산개발·공급업 등록업체는 4만1000개이고, 업계 총 매출은 132조2000억원을 기록했다. 업체당 평균 매출은 5억원에 불과했다. 대형 개발업체의 매출 점유율은 낮은 편이다. 보고서는 "4대 개발사(엠디엠(엠디엠플러스 합산)·DS네트웍스·신영·SK디앤디)의 매출은 전체 부동산 개발 공급업 매출의 2.5%에 불과했다"고 밝혔다.

비용 상승, 분양 부진하면 소규모 업체 못 버텨

4인 이하 영세업체가 산재한 것은 기형적인 부동산 개발산업의 구조에서 비롯됐다. 적절한 규모의 업체가 아니어도 프로젝트파이낸싱(PF)을 받거나 선분양한 수입으로 사업비를 충당할 수 있어 영세업체가 많아지는 구조가 정착됐다.

보고서는 최근 경기침체는 영세 개발사의 경영난을 가중할 수 있다고 경고했다. 이 같은 위기는 시공사로 전이될 수 있다고 봤다. PF 추가 대출이나 분양 수입이 부족한 경우 시공을 담당하는 건설사의 자금 투입 부담이 커져 시행사의 부실이 시공사에 전이되는 악순환이 벌어질 수 있다는 것이다. 보고서는 "국내 부동산 개발사업 대부분을 종사자 4인 이하의 영세업체가 담당하고 있어서 비용 상승, 분양 부진 같은 사업 여건 변화 시 시행사의 부도 가능성이 증가한다"고 강조했다.

부동산 개발사들의 매출이 분양과 부동산 매각에 집중된 것도 위기에 취약한 이유로 꼽힌다. 보고서는 "국내업체의 매출에 80% 이상은 분양에 의한 투자·매각 수익"이라며 "분양·매입 수요가 감소하는 시장 침체기에 개발사의 사업 축소와 부도 리스크가 더 크게 부각되는 경향이 있다"고 분석했다. 이어 "해외 대형 부동산 개발사는 임대·관리 수익이 매출의 절반을 차지한다"며 "임대·관리 수익은 통상 다년 계약 형태라 부동산 경기의 영향이 적다"고 설명했다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 5일 서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 공사현장이 멈춰 서 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

부동산 개발사, 금융사와 함께 초기자본 만들어야

보고서는 국내 부동산 개발사업의 건전성 확보를 위해 "금융당국이 계획한 시행사 자본요건 강화와 함께 부동산 개발사와 투자기관 간 파트너십을 맺어 초기자본을 확충하는 방안을 모색할 필요가 있다"고 강조했다. 또 "시행법인, 운영회사, 리츠(REITs)·부동산 펀드가 발행한 주식과 지분을 거래하는 시장을 키우면 지속적인 사업자금 조달도 가능하다"고 했다. 미국은 리츠와 같은 투자지구가 부동산 개발을 직접 수행하고, 일본과 싱가포르는 부동산 개발사가 리츠의 핵심 투자자가 돼 다수의 리츠와 부동산 펀드를 운영하고 있다고 소개했다.

금융당국은 부동산 개발사업의 저자본, 고레버리지 자금조달 구조를 개선하기 위해 시행사의 자기자본 비율 규제를 강화하는 방안을 검토하고 있다. 다만 일부 선도업체를 제외하면 개발사가 자체적으로 자본을 늘리기는 쉽지 않다. 최근 부동산 개발시장의 실적은 매우 부진한 상황이다. 통계청이 조사한 부동산개발·공급업 영업이익을 보면 2021년 -27조3000억원, 2022년 -5조8000억원으로 2년 연속 적자를 기록했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr