역세권 낡은 건물 재개발, '업무·호텔' 지으면 용적률 더 준다

서울시, 역세권 활성화 사업 설명회 열어
역세권 복합개발 유도 위해 사업 지역 확대
관광숙박시설·친환경 인증 받으면 인센티브
대상지 선정 동의율은 30%→50%로 강화
10년 이내 건축물 15% 이상 지역은 제외

# 미아역 인근 8층 높이의 예식장이 지상 24층 높이의 아파트와 근린생활시설을 갖춘 주상복합시설로 바뀐다. 이곳은 제3종일반주거지역으로 용적률이 310%였다. 역세권 활성화사업을 통해 600%까지 상향됐다. 상향된 용적률의 절반은 키움센터와 청소년문화센터 등으로 공공기여하게 된다.

# 보라매역 인근 지상 3층짜리 상가 건물이 있던 자리에 아파트와 오피스텔, 업무시설을 갖춘 최고 20층 높이의 주상복합 건물이 들어선다. 역세권과 인접하고 도로에 둘러쌓인 가로구역으로 역세권 활성화 사업을 추진할 수 있었다. 제3종일반주거지역에서 근린생활시설로 용도지역이 2단계 상향되고, 용적률은 130%에서 600%로 높아졌다. 대신 보건지소와 임대오피스를 지어 공공기여한다.

18일 서울시청 서소문 후생동 청사에서 2차 역세권 활성화 사업 설명회가 열렸다.

서울시가 역세권 복합개발을 유도하기 위해 '역세권 활성화 사업'에 팔을 걷었다. 역세권 사업 대상을 350m로 넓히고 관광숙박시설을 지으면 용적률 인센티브를 추가로 부여한다. 대신 주민 갈등으로 사업이 지연되지 않도록 사업지 동의 요건은 기존 30%에서 50%로 높였다.

18일 서울시청 서소문 후생동 청사에서 2차 역세권 활성화 사업 설명회가 열렸다. 역세권 활성화 사업은 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고 늘어난 용적률의 절반을 오피스·상가·임대주택 등 공공임대시설이나 지역에 필요한 시설을 공공기여로 받는 사업이다. 2019년부터 시작된 역세권 활성화 사업은 유동인구가 많고 교통이 편리한 역세권을 고밀도로 복합 개발해 '콤팩트 시티'를 조성하는 것이 목표다.

현재 41곳에서 역세권 활성화 사업이 진행중이다. 미아역과 보라매역은 착공한 상태이고 공릉역과 강동역 역세권 활성화 사업도 결정고시를 마쳤다. 특히 서울 서남권 지역에서 사업이 활발하게 이뤄지고 있다.

서울시는 작년 8월과 올해 3월 사업 기준을 개정했다. 승강장 250m 반경 이내였던 사업지 범위가 역세권 350m 또는 간선도로변(띠 모양 상업지역)으로 확대됐다. 주상복합 중심으로 사업이 진행되는 경우가 많아 업무(오피스텔 제외)시설이나 관광숙박시설을 전체 용적률의 50% 이상 설치하면 추가 인센티브를 부여한다.

신윤철 서울시 도시재창조과장은 "강력한 인센티브를 부여하다보니 역세권 350m 이내에 위치하고 가로구역으로 둘러쌓인 블럭이라던가, 도로접도 등 요건엔 제한을 두고 있다"며 "요건에 맞는다면 가급적이면 잘 되게끔 돕는 역할을 할 것이고 SH공사 등 지원기관을 통해 사업 지원을 하는 방안도 검토하고 있다"고 말했다.

예를 들어 제3종 일반주거지역(용적률 250%)에서 일반상업지구(800%)로 용도지역이 상향될 때 추가 용적률 인센티브 3가지 항목을 모두 적용하면 최대 1107.5%p까지 상향 가능하다. 관광숙박시설을 지으면 최대 160%p, 창의·혁신 디자인을 적용하면 최대 110%p, 친환경 건축물 인증을 받으면 최대 37.5%p, 총 307.5%p가 추가로 주어지는 셈이다.

역세권 활성화 사업을 '도시정비형 재개발' 방식으로 추진할 경우 동의요건은 기존보다 엄격해졌다. 대상지 선정 동의율이 기존에는 30%였으나 50%로 강화됐다. 노후도 요건도 기존에는 60% 이상이었으나 보다 세분화됐다. 30년 이상 건축물 60% 이상, 150㎡ 미만 필지 40% 이상 또는 2층 이하 건축물 50% 이상이어야 한다. 10년 이내 신축 건축물이 15% 이상인 지역은 제외된다.

장수진 서울시 역세권활성화팀장은 "주민 찬반 민원이 극한 대립하는 일이 많았다. 사업 지연 요소 등을 계획 단계부터 최소화 하기 위해, 2030도시기본계획상 요건을 갖추도록 강화한 측면이 있다"고 설명했다.

대방동 일대 역세권 사업을 추진하고 있는 한 관계자는 "10년 이내 신축 건물 15% 이상인 곳을 제외한 것은 독소조항"이라며 "우리는 6개 건물 때문에 40여개 건물이 사업을 못하게 되었다. 완화한다고 하면서 왜 이런 조항을 만들어서 옴짝달싹 하지 못하게 하는지 의문"이라고 지적했다.

도시정비형 재개발 사업으로 추진할 경우 '면적요건'은 1500~1만㎡다. 이 면적 요건을 넘어서는 경우 위원회 심의에서 인정받아야 사업 추진이 가능하다. 장 팀장은 "1만㎡ 이상 지역은 심의기준에 따라서 넘을 수 있다는 규정이 있다. 하나의 도로로 둘러쌓인 가로구역이 2만㎡인 경우도 있고, 두개의 가로 구역을 하나로 합할 수도 있다는 의견이 있었기 때문"이라며 "위원회 심의를 통해 적정하다면 면적 기준을 넘길 수 있다. 1500㎡ 이상을 기준으로 한 이유는 자주식 구차가 가능한 최소단위이기 때문"이라고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr