[부동산AtoZ]PF위기 해결사로 떠오른 '자기자본비율'

시행사, 사업비 90~95% 대출로 충당
정부, 시행사 자기자본 비율 올릴지 주목
학계 "해외와 비교시 자본비율 20%도 낮아"
업계 "자본비율 올리면 시행사업 차질"

9조원대의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚지 못해 워크아웃(기업구조개선)을 신청한 태영건설의 운명이 11일 결정된다. 사진은 영등포구 태영건설 본사. 사진=조용준 기자 jun21@

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 자기자본 비율을 높이는 방안이 추진되고 있다. 오는 4월 결과가 나오는 부동산 PF 관련 해외 사례 조사 연구용역 결과가 관건이다. 기획재정부와 국토교통부는 지난해 10월 한국개발연구원(KDI)·조세재정연구원·국토연구원 등에 해당 용역을 맡겼다. 대다수 시행사가 PF 대출 시 통상 총사업비의 5~10%만 투입하는데 용역 결과에 따라 자기자본 비율을 높여 PF 건전성을 제고하는 대책이 나올지 주목된다.

기업금융(CF)의 한계를 극복하기 위해 개발된 PF

부동산 PF는 일종의 담보대출이다. 일반적인 주택 담보 대출이 아니라, 사업의 수익성을 담보로 자금을 조달하는 방식이다. 수천억 원의 자금이 필요한 아파트 등 부동산 개발사업 시 일반적으로 활용된다. 아파트 분양과 입주가 성공적으로 마무리될 때의 기대 수익이 담보로 설정된다. 일반적인 기업금융(CF)과 약간 다르다. CF는 기업에 대한 신용을 토대로 대출이 이뤄진다.

당초 PF는 CF의 한계를 극복하기 위해 개발됐다. 예를 들어, CF의 경우 A라는 회사가 특정 사업 외 부문의 영업 부진으로 기업이 부실하다면 금융기관은 대출금을 회수하지 못할 위험에 처한다. 하지만 PF는 기업 자체의 신용도가 낮더라도 특정 사업에서 수익이 예상된다면 금융기관이 대출금 회수를 못 하는 위험을 없앨 수 있다. 차입 주체를 기업 전체가 아닌 사업 자체로 한정해서다.

PF는 1920년대 미국 유전개발 사업 시 개발 실패에 따른 위험을 줄이기 위해 도입됐다. 당시에는 개인 투자자에게서 자금을 모아 투자하는 상품인 뮤추얼펀드를 활용한 방식으로 꾸려졌다. 100억원이 필요한 사업을 진행할 경우 10억원씩 투자할 수 있는 이들을 모집하는 것이 아니라, 1억원 단위로 투자자를 모아 위험성을 분산했다. 투자자들은 유전 개발 성공 시 수익성을 기대(담보)하고 자금을 투자했다.

위험성 분산이 어려운 한국의 부동산 PF

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 5일 서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 공사현장이 멈춰 서 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

한국의 부동산 PF는 위험성 분산이 어려운 구조다. 시행사가 총사업비의 5~10%만 투입한 채 나머지는 금융권의 대출에 의존한다. 사업이 좌초될 경우 대출을 해준 금융사가 총사업비의 90~95%의 손실을 보는 구조다. 당연히 금융권에서는 이런 조건의 사업에 돈을 댈 이유가 없다. 특히 시행사가 이런 자금을 관리할 수 있을지 확신하기도 어렵다. 시행사는 주택법 시행령상 법인 기준 자본금 3억원, 개인 기준 자산평가액 6억원만 있으면 설립할 수 있어, 영세한 곳이 많다.

이러한 상황에서 PF 대출을 가능하게 하는 것은 시공사의 채무보증이다. 시행사는 규모도 크고 현금 보유량이 많은 시공사의 채무보증을 통해 PF 대출을 일으킨다. 금융사 입장에서는 막대한 자금 부담에 대한 보증을 시공사가 맡게 되니, 시행사에 자금을 지원할 수 있는 것이다.

이 같은 국내 부동산 PF 구조는 최근 경기침체로 인해 부동산 위기를 만들어내는 진앙으로 전락했다. 최근 워크아웃에 돌입한 태영건설처럼 시행사의 유동성 부족에 따라 채무 보증을 선 시공사까지 위기가 전이되는 상황이 발생한 것이다.

이에 따라 정부는 PF 구조 개편에 나서게 됐다. 시장에서는 정부가 시행사의 사업 추진 시 전체 사업비의 20%를 자기자본으로 채우도록 하는 안을 추진할 것으로 보고 있다.

학계와 업계, 시행사 자기자본 비율 높고 의견 갈려

일각에서는 자기자본 비율을 20%로 올리더라도 여전히 규제 강도가 낮다고 평가한다. 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 자기자본 비율 상향에 대해 “시행사의 신용이나 안정성은 높아지겠지만 해외 사례와 비교할 때 부족한 수준”이라고 말했다. 한국금융연구원이 지난해 6월 공개한 ‘우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점’ 보고서에 따르면 미국은 시행사가 총사업비의 30% 정도를 마련하고 토지 매입 시 대출 비율은 40% 수준이다.

반면 자본 비율 상향의 수준이 과하다는 지적도 나온다. 한 시행사 관계자는 "시행사 중 자본력이 탄탄한 데가 많이 없다"며 "시행사 입장에선 브리지론을 이용할 수밖에 없는데, 사업비 20%를 확보하라고 한다면 시행사업 자체가 어려워질 수 있다"고 말했다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr