[빚으로 지은 집]②돈잔치는 끝났다…PF대출 기준 절실

'추가 유동성 공급' 잠재부실 더 키울 수 있어
과감한 구조조정 '옥석가리기' 필요한 시간

편집자주태영건설 워크아웃 신청 여파가 건설업계를 넘어 대한민국 금융권과 자본시장을 뒤흔들고 있다. 태영건설 워크아웃 신청의 결정적 원인은 과도한 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 때문이다. 수주 물량을 늘리려고 무리하게 PF 보증을 남발한 상황에서 부동산 경기가 예상보다 빠르게 얼어붙자 사업이 지연되면서 원리금 상환을 감당하지 못하게 됐다. 부동산 PF 부실이 현실화하면서 저축은행, 캐피털, 증권사 등 2금융권뿐 아니라 1금융권까지 얼어붙었다. 13년 전 저축은행 사태 때는 주택사업에 편중된 중견 건설사와 저축은행의 문제로만 여겨졌지만, 최근 PF 부실 사태 여파는 더 광범위하다. 새마을금고, 캐피털, 증권사, 저축은행 등의 2금융권이 부동산 PF 대출에 적극적으로 참여했고, 신탁사도 신용등급이 낮은 중견 건설사의 책임준공 보증의 조건으로 참여해 PF 대출 위험이 금융권 전반으로 번졌다. 도급순위 16위인 태영건설이 흔들리면서 부동산 경기 상승 시점에 수주와 PF 대출을 늘려놓은 중견 건설사의 연쇄도산이 우려된다. 잊을 만하면 우리 경제를 위협하는 부동산 PF 부실, 건설 및 금융·자본시장 전문가들의 의견을 통해 근본적인 원인과 재발 방지를 위한 건설적 대안을 찾아본다.

'돈 잔치'는 끝났다‥PF대출 기준 마련해야

오랜 저금리 시대와 부동산 호황기를 지나며 2금융권의 브리지 대출이 대폭 상승했고, 자금 중개 역할을 한 증권사 직원의 수수료도 엄청난 규모를 자랑했다. 이는 PF 대출이 급격하게 늘어난 이유이기도 하다. 유동성이 넘치던 시기 부동산 시장으로 흘러든 많은 돈들은 이제 빚으로만 남았고, 돈 잔치를 주선한 이들은 책임지지 않는다. 전문가들은 부동산 PF 시장 전반에 대한 보다 조직적·체계적인 관리가 필요하다고 입을 모은다.

이윤홍 한양대학교 부동산융합대학원 교수는 "(PF 대출이 성사되면) 증권사 담당 임원이 20억~60억원의 수수료를 받았고, 사원·대리도 억원대의 수수료를 받았다"며 "부실이 증가한 시점에 증권사 직원들의 수수료는 반환해야 한다. 앞으로는 수수료를 PF 대출이 상환된 후에 증권사 직원에게 지급하는 것이 맞다고 생각한다"고 말했다.

이 교수는 "증권사는 자본금 대비 100% 이상 PF 대출을 취급하지 못하게 관련 규정을 개정하고, 사업비 기준 20% 이상 사업자가 납입하도록 하는 규제가 필요하다"며 "건설사는 부채비율 250% 이상 상회할 경우, 위험군으로 분류해 민간사업 수주를 제한하는 방안도 필요하다"고 조언했다.

이건기 전 해외건설협회 회장은 "증권사가 주식 투자를 안 하고 부동산 투자를 하는 것이 말이 안 되는 것"이라며 "부동산을 가지고 돈놀이한 것으로 봐야 한다. 증권, 캐피털까지 부동산 PF에 손대게 풀어준 것이 부동산 PF 시장에 과도한 거품이 생긴 원인 중의 하나"라고 꼬집었다.

과감한 구조조정 필요‥"경쟁력 있는 곳은 살려야" 옥석 가릴 시기

건설사 연쇄부도라는 눈앞의 위기를 벗어나기 위해선 정부가 빠른 손바뀜이 일어날 수 있는 환경을 조성해야 한다고 전문가들은 조언했다. 사업자들이 PF 부실 사업장들을 할인해서 판매할 수 있도록 유도해야 한다는 것이다.

양준모 연세대학교 경제학과 교수는 "지금은 유동성을 더 주기보다는 잘못된 판단을 한 사업장을 빨리 접을 수 있도록 환경 조성을 하는 등 과감한 구조조정이 필요하다"고 말했다.

건전하게 잘 시행될 수 있는 사업장과 부실 사업장을 구분한 '옥석 가리기'가 향후 PF 부실 사태의 향방을 가를 것으로 내다봤다.

현재 정부 대책이 유동성 공급 위주, 수박 겉핥기식으로 진행되고 있다는 비판도 나왔다. 시중 은행권 관계자는 "시장 전문가가 부동산 PF 관련 태스크포스(TF)를 이끌어야 하고 옥석을 가릴 수 있는 정확한 체크리스트 마련이 필요하다"고 말했다.

김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "실질적인 옥석가리기가 이뤄지기 위해선 대주단, 지방자치단체, 국토교통부, 금융위원회, 기획재정부 등이 모두 참여해서 기준을 마련해야 한다"며 "살릴 부분에 대해선 자금 지원이 이뤄져야 하고, 어렵다 싶은 부분은 제3자가 인수해서 진행하거나 토지만 인수해서 사업을 재구성하는 그런 조치들이 필요하다"고 조언했다.

전문가들은 이번 부동산 PF 부실 사태를 '유동성 위기'가 아닌 '신용 위기'라고 진단했다. 정부가 건설사와 PF 사업장에 대해 대규모 유동성 프로그램을 추가 가동한 것에 대해 부실 규모만 키울 수 있다는 점을 우려하는 것이다.

건설업계 한 관계자는 "단기 유동성 공급으로 사업이 정상화할 수 있다면 유동성 위기로 볼 수 있지만, 현재 상황은 신용위기로 정부가 아무리 유동성 공급을 해줘도 돈을 못 갚는 그런 상황까지 온 것"이라고 말했다.

증권사 부동산 PF 담당자는 "사업성을 확보하기 어려운 브리지론 사업장들도 기한연장을 진행하고 있으나, 힘든 사업장들은 경·공매를 통해 담보를 처분하고 자금력이 있는 투자자들이 이를 인수하고 재구조화해 사업을 진행하는 부실채권 시장이 열려야 한다"고 말했다. 그는 "단기적으로 시장에 큰 충격이 발생하겠지만, 사업성 확보가 어려운 사업장의 경우 시일이 지날수록 대주 금융기관의 부실채권 규모만 커지는 문제가 있다"고 말했다.

'급한 불' 끄고 나서는 근원적 치료‥장기대책 마련해야

장기적으로는 시행사 자본 요건 강화와 PF 대출 평가 개선이 이뤄져야 한다는 것도 전문가들이 공통으로 강조하는 부분이다. 부동산 PF를 포함한 전체 건설업계의 체질 개선을 유도해야 한다는 조언이다.

우선 사업 주체(시행사·개발업자)의 자기자본 투입 규모가 확대돼야 한다. 자기자본 투입 규모가 확대되면 사업자 입장에선 무리한 사업 진행 시 발생하는 리스크 규모가 커지므로 선별적인 자원배분이 가능하다. 부동산 시장 침체 시에 리스크가 금융기관 및 시공사로 전이되는 위험 규모도 축소될 것으로 기대된다.

양 교수는 "외국처럼 시행사의 자본력을 강화할 필요가 있다"며 "지금 사태는 아무것도 없는 사람들이 시행사를 해서 그게 근본적으로 문제가 된 것"이라며 "일단 브리지로만 돈을 당기면 시행을 할 수 있는 상황이라 자본금이 없다는 것 자체가 부실 가능성을 키우는 것"이라고 말했다.

부동산 전문 운용사 고위관계자는 "시행사의 자기 자본 요건 강화는 어려운 문제가 아니라고 생각한다"며 "업계 관행이 바뀌면 되는 것인데 이미 두껍게 하는 곳들이 많이 있고 특히 외국계 자본을 갖고 국내 개발 사업을 할 때는 지분이 아주 두껍게 들어간다"고 말했다. 그는 "이번에 리스크를 제대로 한 번 봤기 때문에 금융기관들에서 앞으로 보다 높은 자기 자본 비율을 요구할 것 같다"고 언급했다.

금융사들의 PF 평가 개선 문제도 중요하게 짚고 넘어갈 부분이다. 이보미 한국금융연구원 연구위원은 "돈을 대는 전주로서 금융사들이 프로젝트 자체를 기반으로 성공 여부를 평가하는 시스템이 마련돼야 한다"며 "활황기에는 엄격한 감시가 없어도 자금 회수에 문제가 없었지만, 앞으로는 프로젝트 자체의 사업성을 평가하는 금융기관 본연의 전문성을 갖추는 노력이 매우 중요하다"고 강조했다.

건설시장에서 후분양 사업을 늘려가야 한다는 제언도 나온다. 이 연구위원은 "호황기에는 분양권을 받아서 자본 이득을 누릴 수 있지만, 경기가 주춤한 상황에서는 그런 기대가 그대로 적용되지 않는다"며 "지금 당장 후분양으로 바꾸자고 하면 소비자들이 불만이 많겠지만 다 지어진 집을 사는 것이 좀 더 안정적이고 분양권을 사도 손해를 볼 수 있구나 하는 이런 경험들이 쌓이면 균형점을 찾아갈 것"이라고 조언했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "아파트 비중이 높고 대부분 선분양으로 진행되면서 리스크에 크게 노출된 측면이 있다"며 "분양 시장을 보다 투명하게 하고 선분양에서 후분양으로 비중을 늘려가는 것이 장기적으로 필요하다"고 조언했다. 김 위원은 "후분양을 하게 되면 자연스럽게 자금력이 있는 곳들만 사업을 진행할 수 있게 되고 지금처럼 아무것도 없는 상황에서 사업을 진행해 부채로 인한 금융 불안을 야기하는 것을 방지하는 효과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다.