토지임대부 분양주택, 10년 살고 개인거래 가능…활성화 위한 과제는

앞으로 토지임대부 분양주택도 10년 거주 후에는 개인 간 거래가 가능해질 전망이다. 그동안 토지임대부 분양주택은 전매제한 기간이 지나도 한국토지주택공사(LH)에만 환매할 수 있어 시세차익을 얻기 어렵다는 점에서 ‘반쪽짜리’로 평가받았다. 하지만 법 개정을 통해 개인 간 거래가 가능해지면서 향후 수요가 더 커질 수 있다는 전망이 나온다.

[이미지출처=연합뉴스]

6일 국회 국토교통위원회에 따르면 이 같은 내용을 담은 주택법 개정안이 지난달 30일 국토위 전체회의를 통과했다. 오는 8일 국회 본회의를 거치면 내년 1분기께 시행이 가능해진다. 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 주택이다. 서울주택도시공사(SH)의 역점사업으로 서울 등 요지에 저렴한 분양가로 내 집 마련이 가능한 점 때문에 주목받았다.

하지만 현행 주택법상 10년의 의무 거주기간이 지난 후에 매각을 원할 경우 한국토지주택공사(LH)에만 가능한 게 한계로 꼽혔다. 주택을 자유롭게 사고팔 수 없으며, 처분가격도 분양가에 물가상승률·정기예금 이자율을 더한 수준인 만큼 사실상 유의미한 시세차익을 얻기 힘들다는 지적을 받아왔다.

실제로 올해 사전청약에서 큰 인기를 끈 고덕강일3단지 토지임대부 주택 당첨자 중 많은 인원이 당첨을 포기하기도 했다. 고덕강일3단지는 당초 강남 생활권에 전용면적 49㎡ 분양가가 3억원대로 책정, 시세보다 절반 이상 저렴해 지난 6월 사전청약 당시 특별공급은 14대 1, 일반공급은 34대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 하지만 자유로운 거래가 어렵고, 매달 내야 하는 토지 임차료가 예고 금액보다 더 오를 수 있다는 우려가 커지면서 당첨을 포기한 이들이 많았다. SH에 따르면 당첨자 중 부적격자를 제외한 491명 중 152명(31%)이 스스로 분양을 포기했다.

이번 주택법 개정안에는 의무 거주 기간 중간에 이사를 할 경우 매각 대상을 SH 등 지방 공사로도 확대하는 방안이 담겼다. 전매제한 기간 10년 이후부터는 개인 간 거래도 허용한다. LH에 정해진 가격으로 매각해야 했던 규제가 풀리면서 개인에게 집을 팔아 시세차익을 거두는 게 가능해진 것이다.

다만 매매 규제 완화에도 불구하고 고금리로 인한 높은 토지 임대료 부담은 풀어야 할 숙제다. 토지 임대료는 택지를 만드는 데 들어간 조성원가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한 돈이다. 본청약 때 임대료가 정해지는데, 지금보다 금리가 올라가면 임대료가 뛰는 구조다. 본청약 때 확정되는 토지 임대료가 금리 등 외부 변수에 따라 오를 수 있다.

정책자금 대출 문제도 변수다. 토지임대부 분양주택은 토지와 건물 소유주가 달라 일반 주택담보대출을 받기 어렵다. 공공분양 주택의 한 종류인 뉴홈 ‘나눔형’은 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 최장 40년간 낮은 고정금리로 빌릴 수 있다. 하지만 토지임대부 주택도 정부의 공공분양 브랜드 '뉴:홈' 중 하나로 공급되고 있지만, 뉴홈 전용 모기지를 이용할 수 없다.

SH 관계자는 “이번 주택법 개정안은 수분양자가 LH에만 환매할 수 있었던 것을 SH 등 다른 주택공기업에도 환매할 수 있도록 불필요한 규제를 바로잡는 데 의미가 있다”며 “전매제한 이후 개인 간 자유로운 거래를 허용한 부분도 제도에 긍정적으로 작용할 것으로 본다”고 말했다.