"부동산 내년 상반기 하락, 하반기 상승 가능성"

NH투자증권 100세시대연구소 '부동산 트렌드 2024'
김경민 서울대학교 환경대학원 교수 "상반기까지 금리 큰 영향"
"국고 10년물 금리에 주목해야…하반기는 공급 물량이 가격 좌우"

김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 8일 NH투자증권 100세시대연구소에서 '부동산 트렌드 2024' 강연에서 "국고채 10년물 금리가 지난해 10월 수준까지 올라가면 부동산 가격이 약 6% 하락할 것"이라고 말했다. 사진=NH투자증권 유튜브 캡처

2024년 상반기에도 시장금리가 높은 수준을 유지할 경우 서울 부동산 가격은 소폭 하락할 것으로 예상된다. 그러나 하반기부터는 아파트 입주 물량과 '갈아타기 수요'가 금리보다 더 큰 영향을 미칠 것이란 분석이 나왔다.

김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 8일 NH투자증권 100세시대연구소에서 '부동산 트렌드 2024' 강연에서 "국고채 10년물 금리가 지난해 10월 수준까지 올라가면 부동산 가격이 약 6% 하락할 것"이라며 이같이 말했다.

김 교수는 "올해와 내년까지 금리 등 금융시장의 요인들이 강하게 영향을 미칠 것"이라며 "국고채 10년물 금리 추이에 따라 주택담보대출 금리도 큰 영향을 받을 것"이라고 내다봤다. 이어 "지난해 10월 수준까지 금리가 올라간다면 서울 아파트 가격은 약 6% 하락하는 것으로 나타났다"며 "다만 소폭 하락하거나 정체하는 수준으로, 폭락하지는 않을 것으로 예상한다"고 분석했다.

2024년 하반기에는 수급 요인이 더 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 현재 아파트와 빌라 공급 물량이 모두 부족하기 때문이다.

아파트의 경우 2010년대의 연간 평균 공급량이 약 3만5000채였다. 지난해와 올해는 입주 물량이 약 1만채 부족하다는 설명이다. 김 교수는 "올해 초부터 아파트 단지에서 전셋값이 꾸물꾸물 오르고 있다"며 "입주 물량이 부족하면 가장 먼저 나타나는 현상이 전셋값이 오르는 것"이라고 지적했다. 그러면서 "전세는 실거주 시장이라 프로젝트파이낸싱(PF) 사태나 전쟁 등으로 채권금리가 폭등한다고 수요가 위축되지 않는다"며 "문제는 2024년과 2025년 공급량이 평균보다 적다는 것"이라고 말했다.

직방에 따르면 2024년 서울 아파트 예정 입주 물량은 1만3841가구로 집계됐다. 올해 입주 물량(3만346가구) 대비 54.4%(1만6505가구) 감소한 것으로, 2020년 이후 가장 적은 물량이다.

다만 서울 이외의 지역은 상황이 다를 것으로 예상했다. 김 교수는 "인천은 2023년보다 압도적인 공급 과다로 가격을 누를 가능성이 크고 전셋값도 떨어질 수 있으며 인천·대구·광주 등도 가격 상승이 어려울 것으로 관측된다"고 분석했다. 서울과 함께 세종시도 가격 상승 가능성이 존재한다고 내다봤다.

이와 함께 빌라 물량도 아파트 전셋값을 끌어올리는 요인이 될 것으로 진단했다. 김 교수는 "서울 빌라는 매년 평균 인허가 물량이 약 23만채이며 준공 물량은 5분의 1에서 4분의 1 수준인데, 올해 6월까지 빌라 인허가 물량은 약 6000채에 불과하다"고 지적했다. 김 교수는 "빌라를 짓기에는 토지 가격이 너무 높은 상황"이라며 "빌라는 아파트와 달리 전세를 주면서 수익률을 내는 자산이라, 특정 시점에 공급이 안 되면 전세값이 오른다"고 설명했다. 빌라 가격이 뛰면 주거 환경이 좋은 아파트 전세로 이동할 수 있다는 것이다.

수요 측면에서도 '갈아타기 수요'에 주목해야 한다고 강조했다. 김 교수는 "서울에서 아파트 매수 후 갈아타는 기간이 평균 7년"이라며 "2015~2017년에 거래된 아파트 물량이 약 36만건으로, 이들이 '갈아타기' 목적으로 시장에 등장할 수 있다"고 예상했다. 이 시기 아파트 매수자는 가격이 하락하거나 대출 금리가 높아도 충분히 수익을 낸 상황이라 부동산 시장에서 잠재 수요로 봐야 한다는 것이다.

김 교수는 "지난 정부 초반에 부동산 가격이 상승했던 이유는 신축 물량이 없었기 때문"이라며 "공급 부족으로 가격이 뛰지 않도록 정책 당국이 아파트 공급 부족에 신경을 써야 할 것"이라고 강조했다.

황윤주 기자 hyj@asiae.co.kr