[부동산AtoZ]등기 안 되는 신축 아파트, 세입자 문제없을까?

“신축 아파트에 전세를 들어가려고 합니다. 일반 주택이랑 달리 등기부등본을 뽑아볼 수 없다고 나오는 데 문제가 없는 걸까요?”

최근 시중은행 전세자금 대출금리가 3%대까지 내려가면서 신축 아파트로 들어가려는 세입자들이 늘고 있다. 전셋값도 몇 년 전보다 떨어진 데다 입주를 앞둔 단지 중에는 집주인이 잔금을 마련하지 못한 매물이 많아 전세물건이 많기 때문이다. 다만 신축 아파트 전세 계약은 일반 아파트보다 주의해야 할 점이 많다.

등기부등본 대신 공급계약서 확인…뒷면까지 꼼꼼히 살펴야

신축 아파트는 입주 전에 전세계약을 맺는 게 특징이다. 문제는 입주 후에야 집주인의 소유권이전 등기가 가능하다는 점이다. 소유권이전 등기가 불가능하면 주택의 등기부등본을 계약 체결 전에 확인할 수가 없다. 소유권 여부나 채무관계 등을 세입자가 판단하기 어려워지는 것이다.

따라서 신축 아파트는 ‘공급계약서’를 통해 주택 실소유자 여부를 확인해야 한다. 공급계약서 원본과 신분증을 대조해보면 수분양자인 집주인이 신축 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지 알 수 있다.

다만 대부분의 임차인이 공급계약서에 익숙하지 않은 데다 위조 계약서일 가능성이 있으므로 해당 내용이 맞는지 여부를 반드시 시행사나 시공사에 물어볼 필요가 있다. 특히 청약 당첨자가 분양권을 다른 사람에게 팔아서 실소유자가 바뀌었을 수 있으므로 공급계약서 뒷면에 있는 권리승계내역을 반드시 확인해야 한다.

계약금과 잔금은 반드시 수분양자 계좌로 넣어야 한다. 임대인의 가족이나 친척 명의로 된 계좌로 넣을 경우 나중에 문제가 될 가능성이 있다. 만약 계약 당시 임대인이 아닌 대리인이 왔다면 수분양자의 인감증명서와 위임장, 대리인의 신분증까지 확인해야 한다.

계약서 특약으로 전세보증금 보호…전입신고·확정일자 바로 가능해

신축 아파트는 등기부등본이 없어 채무나 권리관계를 알 수 없으므로 집주인에게 직접 확인하는 것이 좋다. 현재 해당 주택에 대해 대출은 어느 정도 비중이고, 중도금 연체는 없는지를 물어 무리한 갭투자가 아닌지 확인해야 한다.

구두로 확답을 받았다면 이를 계약서 특약에 넣는 것이 안전하다. 계약을 맺을 시점과 달리 다음에 수분양자에게 예상하지 못한 문제점이 발생할 수 있기 때문이다. 예컨대 ‘임대인이 잔금 미납 등의 사유로 분양 계약이 해지돼 소유권을 얻지 못하거나 문제가 발생할 경우 계약을 무효로 하고 위약금을 지급한다’는 문구를 넣어야 추후 법적 분쟁이 생겼을 때 내 권리를 보장받을 수 있다.

전세계약을 맺었다면 일반적인 임대차계약과 마찬가지로 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 마무리해야 한다. 확정일자와 전입신고 등은 소유권이전 등기 여부와 상관없이 바로 가능하며, 임대차 신고도 함께 할 수 있다. 만약 집주인이 중복으로 임대차 계약을 맺었는지 우려가 된다면 구청이나 주민센터 등에서 전입세대를 열람해 확인할 수 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr