[부동산AtoZ]집주인, 보증금 안 주고 잠수?…이제 임차권등기면 OK

“전세보증금을 못 돌려받아서 임차권등기를 신청했는데, 집주인이 임차권등기 명령 결정을 피하고 있습니다. 아까운 시간만 흐르고 있으니 불안한 마음이 커지네요.”

앞으로는 임대인에게 임차권등기명령이 송달되지 않아서 임차인이 임차권등기 설정에 어려움을 겪지 않아도 된다. 최근 역전세난과 전세사기 확산으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘면서, 임차권등기 설정을 간편화하는 방안이 이달 19일부터 시행되기 때문이다.

임차권등기 설정, 대체 뭐길래?

임차권등기란 전·월세 등 임대차계약이 종료된 시점에서 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 세입자가 자신의 권리를 유지하기 위해 법원에 신청하는 것이다. 해당 주택에 미반환된 보증금 채권이 있음을 등기에 표시함으로써, 세입자들은 주택을 점유하고 있지 않더라도 대항력과 우선변제권 등을 인정받을 수 있게 되는 것이다.

실제로 임차권등기를 설정하려는 세입자 수는 꾸준히 증가해왔다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올 상반기 1만9201건으로 나타났다. 이는 지난해 상반기(4231건)는 물론, 하반기(7807건)까지 합친 것보다 많다. 세입자에겐 최후의 보루나 마찬가지인 임차권설정등기가 이처럼 늘어난다는 것은 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 그만큼 증가하고 있다는 뜻이다.

문제는 집주인이 제도의 허점을 이용해 임차권등기를 설정하지 못하도록 방해한다는 점이다. 세입자가 법원에서 임차권등기명령을 받았다고 하더라도, 집주인이 해당 명령을 송달받아야 임차권등기 설정이 완료된다. 따라서 집주인이 의도적으로 송달을 회피해 잠적하거나 집주인 주소 불명인 경우 등의 사유로 송달되지 않으면 임차권등기를 완료할 수 없었다. 그래서 세입자들은 이사하지 못한 채 계약이 만료된 주택에서 머물러야 했다.

임대인 고지 없이도 임차권등기 가능해진다.

19일부터 시행되는 개정안의 핵심 내용은 법원의 임차권등기명령이 떨어지기만 하면 임대인에게 송달하지 않아도 임차권등기가 이뤄진다는 점이다.

임차권등기는 한번 설정되면 집주인이 크게 불이익을 받을 수 있다는 점이 중요하다. 해당 등기가 나중에 만료되더라도 임차권이 등기됐다는 사실 자체는 등기부등본에 그대로 남게 되기 때문이다. 즉 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못했던 임대인이라는 사실을 공식적인 기록에 남기게 되는 셈이다. 이로 인해 이후 신규 세입자를 구하는 데 어려움을 겪을 수밖에 없다. 집주인 입장에서는 임차권등기가 설정되지 않도록 전세보증금을 제때 돌려줄 유인이 생기는 것이다.

임차권등기를 마친 세입자는 보증금을 수령하기 전까지 해당 주택에서 계속 살아갈 수 있다. 집주인이 임차권등기를 말소하려면 먼저 세입자에게 보증금을 모두 반환해야 하기 때문이다. 만약 세입자가 집을 비워 줘 명도 의무를 지켰다면 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지의 손실을 계산해 지연이자를 청구하는 것도 가능하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr