[부동산AtoZ]‘애물단지’ 초소형 아파트, 왜 지을까?

지난해 세간의 관심을 모았던 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 아파트. 1만2032가구 규모인 이 단지는 둔촌주공을 재건축했다. 이러한 최대 대규모 단지임에도 원룸타입으로 구성된 29㎡ 평형이 326가구나 된다. 거실 1개와 방 2개로 구성된 39㎡평형이 1644가구에 달했다. 이 단지는 첫 분양 당시 39~49㎡ 초소형·소형 물량의 계약률은 50%선으로 저조해 미분양이 나기도 했다. 이처럼 초소형 아파트(전용 40㎡ 이하)는 수요자에게 인기가 적지만 재개발·재건축 단지에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

견본주택에서 방문객들이 올림픽파크포레온 재건축 단지 모형을 살펴보고 있다. [사진=연합뉴스]

좁디좁은 초소형 아파트, 왜 지을까?

이처럼 자칫 ‘애물단지’가 될 수 있는 초소형 평형을 짓는 이유는 주로 정부가 주택공급을 늘리기 위해 도입한 소형평형 의무공급제도 때문이다. 2000년 초까지만 해도 서울 내 재건축·재개발 아파트는 전용 40㎡ 이하 평형을 8%로 맞춰야 하는 규제가 있었다. 당시에는 대형 평수 선호도가 워낙 높았기 때문에 조합이 대형 아파트를 먼저 짓고 최대한 작은 평형을 추가해 의무비율을 유지하다 보니 면적도 협소하고 구성도 기형적인 아파트가 나오기도 했다.

최근에는 ‘채찍’ 대신 ‘당근’을 통해 소형주택을 확보하고 있다. 소형주택을 일정 수준 확보한 단지일수록 용적률을 높여주는 등 다양한 인센티브를 제공하는 방식이다. 재건축·재개발 조합 입장에서는 소형주택을 짓고 증가한 용적률만큼 가구 수를 늘려 분양에 나서면 이윤을 극대화할 수 있다는 장점이 있다.

임대주택 의무비율도 중요한 이유다. 현재 서울 내에서 재개발하는 단지는 전체 주택 수 중 15%를 임대주택으로 구성해야 하는 의무가 있다. 여기에 각 자치구가 주택수급 안정이 필요하다고 판단할 경우에는 10% 이하 범위에서 임대주택 비율을 상향할 수 있어 최대 25%를 임대주택으로 건설할 수 있는 셈이다.

지난해까지만 해도 ‘세대수’를 비율 산정 기준으로 하는 탓에 임대주택을 초소형 평수로만 구성하는 경우가 많았다. 면적을 줄일수록 임대주택 가구 수를 늘리기 유리하기 때문에 이러한 방법을 통해 이윤을 극대화하는 단지들이 대부분이었다.

하지만 서울시는 이런 한계를 극복하고자 지난해 비율 산정 기준을 ‘연면적’으로 바꾸자며 제안하고 나섰다. 양적 확대 중심이던 임대주택 공급을 질적 수준 제고로 바꾸겠다는 취지로, 임대주택도 초소형 면적이 줄고 중·대형 아파트가 더욱 늘어날 것으로 전망된다.

초소형으로 최소분양가격 내리기도…상가 조합원 분양 허들 낮춰

상가 조합원이 분양받을 수 있도록 소형 아파트를 짓는 경우도 있다. 재개발이나 재건축을 진행하는 단지의 상가 조합원이 아파트를 분양받고 싶을 경우, 상가 권리가액과 아파트 최소 분양가격이 기준이 된다. 상가 권리가액은 감정평가액과 비례율을 곱한 액수로, 재개발 단지에서는 이 권리가액이 아파트 최소 분양가격보다 높아야 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다. 재건축의 경우에는 아파트 최소 분양가에 조합 정관에서 정하는 ‘산정비율’을 곱한다는 점이 다르다.

통상 새로 짓는 아파트가 중대형 중심으로 분양을 하게 되면 자칫 상가 권리가액보다 아파트 최소 분양가격이 더 높을 수도 있다. 이 경우 상가 조합원들이 분양을 받기 어렵기 때문에, 아파트 최소 분양가격을 낮추고자 가격이 저렴한 초소형 아파트를 함께 구성하는 것이다.

이런 초소형 아파트는 과거에는 인기가 워낙 없는 편이었지만 집값 상승세가 가팔랐던 지난해에는 거래 비중이 급증하기도 했다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 서울 아파트 거래 중 초소형 아파트 거래는 25.9%로 2021년(12.5%)보다 2배 넘게 늘었다. 이는 1인 가구가 점점 증가하는 데다 당시 주택가격이 높아지면서 상대적으로 진입장벽이 낮은 초소형 아파트에 대한 수요가 늘어났던 것으로 업계에서는 보고 있다.

한편 올해 들어서는 다시 초소형 아파트 인기가 낮아지고 있는 것으로 보인다. 올해 1~4월 서울 내 초소형 아파트 거래 비중은 전체 매매거래 대비 15.9%로 지난해보다 10%포인트 하락했다. 이는 특례보금자리론 출시 등으로 대출 범위가 넓어진데다 주택가격 하락이 이어지면서 중소형 아파트 진입장벽이 낮아진 여파로 보인다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr