[논단] 하반기 주택시장 변수는?

채상욱 포컴마스 대표

2023년 2월 기준 주택 실거래지수가 발표됐다. 주간 동향의 경우 하락세를 지속하는 것과 달리, 월간 실거래지수에는 반등세가 기록됐다. 서울의 실거래지수는 2022년 12월 141.3에서 1월 143.1로 1.24% 상승, 2월에는 145.7%로 1.85% 상승했다. 3월도 상승세를 예고하고 있다. 전국 아파트 실거래지수도 2023년 2월 117.6으로 1.08% 반등했다. 확실히 2~3월의 반등세가 실거래로 잡히는 것을 확인할 수 있다.

물론 주간 가격 동향의 경우 4월 중순 기준 2023년 누적 -5.48%, 수도권 -6.29%, 서울 -4.01%로 지속적 하락세를 보이고 있다. 전세가격의 경우는 하락폭이 더 커서 전국 -8.41%, 수도권 -11.04%다. 두 통계의 상이한 부분은 현상 인식에 대한 판단이 달라지는 이유 중 하나가 된다.

실거래지수가 시장을 보다 더 현실감 있게 설명하고 있다면, 하락세가 가장 가팔랐던 2022년 12월과 현재의 분위기가 다른 이유를 찾고 그 지속 여부를 봐야 할 것이다. 첫째 이유는 국내외 기준금리 인상 랠리가 끝을 보이고, 이를 선반영해서 시장금리가 낮아진 것을 꼽을 수 있다. 기본적으로 금리는 자산가격과 역상관 요소로 작동하는데, 부동산의 경우 임차료가 동일하고 투자자들의 요구수익률이 금리에 기반한다고 가정할 시, 기준금리 50bp의 인상효과는 자산가격 12~15% 하락과 유사하다. 가령 연 2400만원/4.0%의 경우와 연 2400만원/4.5%의 경우 전자는 6억원이며, 후자는 5억3000만원 정도가 된다. 요구수익률이 상승해서 2400만원/5.0%라면 4억8000만원이 되는데 이는 20% 하락으로 이어진다. 단, 이때의 요구수익률은 시장금리 변화에 무조건 일치된다기보다는 장기적 추세로 볼 필요가 있다.

하반기 주택시장에 대한 전망이 엇갈리는 이유는 무엇일까. 먼저 바닥을 찍었고 강세로 전환한다는 측에서는 금리를 중요하게 생각한다. 시장금리는 내려오고 있고 앞으로 더 내려갈 것이라고 본다면, 분모가 작아지고 매매가격이 상승할 가능성을 좀 더 높게 보는 것이다. 반대로 하반기 둔화를 보는 측에서는 성장률에 중점을 둔다. PF위기나 다른 요인으로 인한 경기불황으로 임차료 성장률의 둔화세가 나타나고 이것이 매매가격에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 전망이다.

다만, 우리나라 성장률이 내려가는 부분을 아직 덜 반영하고 있지 않나 싶다. 한국은행은 국내 GDP 성장률이 올해 1.6%를 밑돌 것으로 전망하고 있다. 시장은 1.1% 이하로 볼 정도로 우려하고 있고, 일부는 1.0% 미만과 같은 극히 보수적인 시각도 존재한다. 경기둔화가 온다면 소득에 부담이 되고, 이로 인해 성장률에 둔화가 오면서 시장이 위축될 가능성이 높다고 보는 견해가 대립한다.

2023년 우리나라 가계는 거시경제적, 주택시장적, 금리 외 성장률을 고려한 다양한 변수들을 모두 염두에 두고 의사 판단을 해야 한다. 만약 통계 하나만을 봐야 한다면, 금융위원회가 매월 발표하는 가계대출 통계를 추천한다. 가계대출은 결국 집을 사야겠다고 판단하고 대출을 더 늘려나가기 시작할 때 증가하는데, 현재는 실거래 지수 반등에도 불구하고, 2023년 3월 기준 -18조원에 이를 정도로 가계는 보수적으로 대응하고 있다. 이는 시장을 아직은 보수적으로 바라보고 있다는 의미다. 하반기 가계의 보수적 대응이 공격적으로 바뀌려면, 성장률-금리-미분양해소-경기 등 여러 부분에서 확실한 근거가 필요할 것이다.