2023년 공동주택 공시가격 산정 결과 및 영향발표
관련제도 도입이래 최대 하락
올해 전국 공동주택가격 공시가격이 지난해보다 18.6% 하락하며 2021년 수준으로 낮아졌다. 이에 따라 1세대 1주택자의 세부담은 2020년 대비 20% 이상 줄어들게 됐다.
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 22일 오후 정부서울청사에서 '제5차 부동산 관계장관회의'를 주재하고 '2023년 공동주택 공시가격 산정 결과 및 영향'을 발표했다.
올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 18.61% 하락했다. 정부는 공시가격이 17.2% 상승한 지난해를 고려하면 올해 공시가격이 사실상 2021년 수준으로 돌아간 것으로 평가했다.
정부 관계자는 "그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정 노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락했다"며 "이에 더해 작년 11월 발표한 공시가격 현실화 수정계획에 따라 2023년 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘(공동주택 71.5→69.0%)것도 추가 하락요인으로 작용했다"고 설명했다.
공시가격 10년 만에 하락세 전환
올해 공시가격은 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락을 기록했다. 2014년부터 이어져 오던 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환된 것이다. 또 역대 공시가격이 2차례 하락했던 시기(2009년 -4.6%, 2013년 -4.1%)에 비해서도 하락폭이 약 14%포인트가 크다.
지역별로는 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락했다. 세종(-30.68%)과 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 크게 나타났다.
올해 공시가격의 중위값(여러 개의 자료를 크기 순서대로 놓았을 때 가운데 있는 값)은 1억6900만원으로 지난해 1억9200만원보다 2300만원 낮아졌다. 지역별로는 서울 3억6400만원, 세종 2억7100만원, 경기 2억2100만원 순이다.
1세대 1주택자, 11억2000만원 아파트 보유세 24만8000원 줄어
공시가격 하락에 따라 국민들의 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담도 줄어들게 됐다. 또 공시가격은 기초생활보장제도와 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 각종 복지제도에서 재산수준을 평가하는 기초자료로 활용된다. 이에 따라 보유 중인 부동산의 공시가격이 하락해 재산가액이 낮아지면 이를 활용하는 각종 복지제도의 수혜대상 기준을 충족하기 쉬워진다. 지난 2년간 공시가격 상승으로 인해 수혜대상에서 탈락한 국민이 대상으로 포함되거나, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 수 있는 셈이다.
기획재정부는 올해 국민들의 보유세(재산세+종부세)부담은 공동주택 공시가격 하락과 2022년 종부세 세제개편, 2023년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망하고 있다.
올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 2022년과 동일하다고 가정해 기재부가 시뮬레이션한 결과에 따르면 올해 보유세 부담은 2020년 수준보다도 줄어들 것으로 예상된다. 예를 들어 공시가격 3억2000만원짜리 아파트를 소유한 1세대 1주택자의 경우 2020년 재산세는 63만4000원이었지만 올해 공시가격이 3억9000만원인 경우 세금은 45만4000원으로 28만4000원 줄어든다. 공시가격 11억2000만원 아파트 소유자의 경우도 2020년 재산세 341만4000원, 종부세 31만원 등 총 372만4000원을 보유세로 냈지만 올해(공시가격 12억5000만원)는 재산세 274만1000원, 종부세 6만1000원 등 총 280만2000원으로 세금이 24만8000원 감소한다.
다만 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율과 공제금액, 세율 등에 따라 결정된다. 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시 가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정이다.
재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만호가 증가한 1443만호(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용 세대가 많이 늘어날 전망이다. 공시가격 9억원 이하인 주택 한 채만 보유한 세대는 재산세율 0.05%포인트를 경감받는다.
지역가입자 건보료 월 3800원↓
지역가입자의 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수당 금액(208.4원/점, 2023년)을 곱해 산정된다. 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다.
지난해 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료가 세대당 전년 같은 달 대비 월평균 3839원(지역가입자 평균납부액의 3.9%) 감소하는 효과가 있을 것으로 정부는 추산하고 있다.
또 공시가격 하락에 따라 매매와 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1000억원 가량 줄어든다. 가령 서울에 소재한 2022년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이 2023년에 5억790만원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2170만원에서 1505만원으로 665만원 감소하고, 이를 할인(12.7% 적용)해 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 된다.
소득환산금액 감소에 복지혜택도 늘어
공시가격 하락으로 국가장학금과 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다.
기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액(소득평가액+재산의 소득환산액)이 기준 중위소득의 일정 비율 이하일 경우 수급자로 선정하고 있다. 4인 가구 2023년 기준 중위소득은 월 540만원으로 생계급여는 30%, 의료급여 40%, 주거급여 47%, 교육급여 50% 이하인 경우 수급자로 선정된다.
이에 따라 기초생활보장급여 신청가구(또는 기존 수급가구)가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하며, 가구의 소득과 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정되거나 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있다.
학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금 수혜 대상도 확대된다. '국가장학금 Ⅰ'유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월 소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하인 가구에 지원된다. 따라서 공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로 2023년 국가장학금을 받지 못하던 가구 중 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 2024년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기재부는 기대하고 있다.
2023년 공동주택 공시가격은 다음 달 11일까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토한다. 이후 부동산 공시법에 따른 중앙부동산가격공시 위원회의 심의를 거쳐 오는 4월 28일 결정·공시할 예정이다. 공동주택 공시가격을 결정·공시할 때는 공시가격 산정 근거인 주택 특성, 거래사례 및 종합적인 산정의견이 포함된 산정기초자료도 함께 공개할 예정이다. 결정·공시 이후에는 5월29일까지 한 달간 이의신청 접수를 하고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 계획이다.
추경호 경제부총리 겸 기재부 장관은 "앞으로 정부는 부동산 시장 여건 변화 및 공시가격 등이 국민 생활에 미치는 영향을 면밀히 모니터링하겠다"며 "국민 주거부담 최소화를 위한 부동산 시장 연착륙 및 서민주거 안정에 관계부처가 총력을 다하겠다"고 말했다.
세종=주상돈 기자 don@asiae.co.kr
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