[부동산AtoZ]북적이는 경매시장…낙찰률 두 배 오른 까닭

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[아시아경제 류태민 기자] 그동안 외면받던 부동산 경매시장이 다시 인기를 끌고 있다. 주택시장 전체가 주춤하면서 경매로 나온 물건도 연이어 유찰되자 입찰가격이 내렸기 때문이다. 청약이나 매매 등을 통해 사는 것보다 상대적으로 저렴하게 주택을 취득할 수 있다는 인식이 커지면서 낙찰률이 두 배로 뛰는 등 시장의 관심이 쏠리는 모습이다.

한 달 새 두 배 오른 낙찰률, 대체 뭐길래?

낙찰률은 경매로 나온 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율을 의미한다. 예컨대 100건의 물건이 나왔는데 40건의 낙찰됐다면 낙찰률은 40%가 된다. 실제로 지난달 법원 경매에 나온 서울 아파트는 총 112건으로 이 중 50건이 낙찰되며 새 주인을 찾았다. 이 경우 낙찰률은 44.6%다. 지난해 12월에는 경매로 나온 134건 중 24건만 낙찰되며 낙찰률이 17.9%를 기록한 것과 비교하면 2.4배가량 높아진 셈이다.

낙찰률과 자주 혼동되는 수치로는 낙찰가율이 있다. 낙찰가율은 가격의 개념으로 감정가격 대비 낙찰가격의 비율을 의미한다. 예컨대 경매 물건으로 나온 아파트의 감정가격이 10억원이라면 첫 경매에서 최저가격은 10억원이다. 해당 물건이 12억원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 120%가 된다. 반대로 경매 물건이 유찰돼 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우도 있다. 예컨대 감정가격보다 낮은 8억원에 낙찰될 경우 낙찰가율은 80%가 된다.

유찰 두 번이면 ‘반값 아파트’ 된다?

경매에서 응찰에 나서는 사람이 없어 낙찰되지 않을 경우 이를 유찰이라고 한다. 유찰된 물건은 다음 경매에서 최저가격이 낮아져서 경매에 나온다. 이 비율을 유찰저감률이라 하며 이는 법원별로 다르다.

지역별 기준으로 보면 서울은 모든 법원의 유찰 저감률은 20%로 정해져 있다. 부산의 경우 동부·서부지원은 20%지만 부산지방법원은 30%가 저감된다. 수도권에서는 인천·경기 지역 모두 유찰저감률은 30%다. 다만 안양지원만 20%로 다른 지역보다 저감률이 낮다.

예컨대 감정가격 10억원짜리 아파트가 첫 경매에서 응찰자가 없어 유찰되면 최저가격이 감정가보다 20% 낮아진 8억원이 된다. 2회 차 경매에선 최저 경매가 8억원에서부터 시작되고, 또다시 유찰되면 8억원보다 20% 낮아진 6억4000만원이 3차 경매의 최저가격이 되는 방식이다.

최근 경매시장이 인기를 끌고 있는 이유는 여러 번 유찰된 물건들이 쏟아지면서다. 지난해 하반기부터 경매시장도 얼어붙으면서 낙찰률이 급속도로 하락했다. 서울 아파트의 경우 지난해 6월 56.1%였던 낙찰률이 7월 들어 절반 아래인 26.6%로 떨어졌고, 11월에는 14.2%까지 하락했다. 이처럼 경매로 나온 아파트 물건이 새 주인을 찾지 못하면서 최저 경매가격이 절반 수준으로 하락하자 저렴한 가격에 물건을 사려는 수요자들이 경매시장으로 몰리는 것이다.

다만 최저가격이 낮다고 무조건 싼 가격으로 낙찰받는 것은 아니다. 유찰되면서 감정가격보다는 낙찰가격이 낮아졌다고 해도 여전히 매매거래 시장의 실거래 가격이나 호가 등과 비교가 필요하다. 또한 연달아 유찰되는 물건의 경우 복잡한 권리문제가 얽혀있을 가능성이 있다. 따라서 제대로 된 권리분석을 통해 낙찰 이후 추가로 지불해야 하는 비용이 없는지 반드시 살펴봐야 한다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr