[부동산AtoZ]전세금보증보험, 꼭 들어야 할까?

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[아시아경제 류태민 기자] 최근 전셋값이 매매가격을 뛰어넘는 이른바 ‘깡통전세’ 사태가 이어지면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 지난해 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 달한다고 밝혔다. 이는 2020년(4415억원), 2021년(5040억원)에서 꾸준히 증가세를 보이고 있다.

전세금보증보험, 대체 뭐길래?

이때 관건은 바로 ‘전세금보증보험’ 여부다. 전세금보증보험이란 말 그대로 보증금을 제때 못 돌려받는 세입자에게 보증금에 대한 일종의 보험을 제공하는 것이다.

임대인이 계약만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 보증금을 지급해주고 추후 임대인에게 해당 금액을 청구하는 구조다. 전셋집이 경매로 넘어간 경우에도 임차인은 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

전세금 보증보험을 받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 선행돼야 한다. 확정일자는 임대차계약서에 기입된 날짜다. 이를 법원이나 주민센터 등에서 확인받고 해당 날짜가 적힌 도장을 받으면 법적으로 인정받게 된다.

전입신고도 완료돼야 한다. 전입신고는 새로운 거주지로 전입했다는 것을 주민센터 등 관할기관에 신고하는 것으로 전입한 이후 14일 이내에 신고하면 된다.

반환보증 vs 상환보증, 뭐가 다를까?

보증보험의 종류는 상환보증과 반환보증 두 가지다. 상환보증은 세입자를 대신해 전세대출금을 상환해주는 방식이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하면 대출금을 갚기 어려워진다. 이때 보증기관이 나서서 세입자 대신 은행에 대출금을 갚아주는 것이다. 이는 은행을 보호한다는 성격이 강하다.

반환보증은 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 구조다. 세입자는 돌려받은 보증금으로 대출금을 갚거나 이사를 할 수도 있게 된다. 보다 전세보증금을 확실하게 돌려받을 수 있어 안전하기 때문에 대체로 반환보증이 더욱 권장되고 있다.

HUG vs SGI, 어떤 보증기관을 선택해야 될까?

보증보험을 제공하는 기관은 여러 곳이다. 이 중 대표적인 기관으로 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)이 꼽힌다.

HUG가 제공하는 상품은 ‘전세금반환보증보험’이다. SGI는 ‘전세금보장신용보험’을 제공하고 있다. 두 상품 모두 보증기관이 세입자에게 보증금을 돌려주는 반환보증 상품이다.

두 상품 모두에 가입할 수 있는 주거형태는 유사하다. 단독 주택이나 다가구, 연립·다세대, 아파트 등의 주거지는 가입 가능하다. 주거용 오피스텔도 가능하지만 반드시 공인중개사가 전세계약서에 주거용으로 사용한다고 표기해야 가능해진다. 이와 별개로 SGI의 전세금보장신용보험은 도시형생활주택까지 가입이 가능하다.

가입이 가능한 전세보증금의 최대 금액은 서로 다르다. HUG의 전세금반환보증보험은 지역에 따라 나뉜다. 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하일 경우 가입할 수 있다. 반면 SGI의 전세금보장신용보험은 주거형태에 따라 달라진다. 아파트는 가격 제한이 없으며, 그 외의 주거지는 10억원 이하까지 가입이 가능하다.

마지막으로 가입이 가능한 시기도 차이가 난다. HUG의 전세금반환보증보험에 가입하려면 총 계약기간이 1년 이상이어야 하고, 전세계약 기간 중 절반 이상 남아있어야 한다. SGI의 전세금보장신용보험은 전세계약 기간이 1년 이상 남아 있어야 하며, 임대차 계약을 맺은 지 10개월을 넘지 않아야 가입할 수 있다.