'갭투자 20대 빌라왕'도 숨진 채…피해예방 필수 3가지

①전세계약전 시세-매매가 확인
②아무리 바빠도 전입신고 필수
③보증금 안 준다면 임차권등기

빌라와 오피스텔 1100여채를 보유하다 보증금을 내주지 않고 숨진 '빌라왕'과 유사한 사건이 또다시 발생했다.

세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있는 가운데 전문가들은 계약 전부터 피해 예방에 신중을 기해야 한다고 조언한다.

빌라 거래량이 늘고 있는 11일 서울 양천구 한 건물에서 바라본 빌라촌 모습. /문호남 기자 munonam@

빌라·오피스텔 수십채 보유 27세 빌라왕

27일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 갭투자를 통해 인천 미추홀구 등지에 빌라와 오피스텔 수십 채를 보유하던 송모(27)씨가 지난 12일 숨지면서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 속출하는 것으로 확인됐다.

송씨는 등록임대사업자였지만, 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험에 가입하지 않은 것으로 파악됐다.

그가 보유한 주택 중 HUG 전세보증금 반환보증보험에 가입된 주택은 50여채로 파악됐다.

HUG 전세보증금 반환보험에 든 임차인 일부는 상속 대위등기 절차를 거쳐 보증금을 반환받았으나, 아직 40여채는 임대 기간이 끝나지 않아 보증보험 완료 기간도 도래하지 않았다.

송씨 명의 주택 중 HUG 전세보험에 가입된 주택만 해도 임차인들이 돌려받아야 할 보증금 규모는 100억원에 달하는 것으로 추산된다.

임대인이 사망할 경우 전세보험에 가입한 피해자들은 HUG로부터 보증금을 반환받는 데 어려움을 겪게 된다.

HUG의 대위변제(보증기관에서 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 뒤 임대인에게 회수하는 것)를 위해선 임차인이 집주인에게 임대차 계약 해지 통보를 해야 하는데, 집주인이 사망한 탓에 이 단계부터 차질이 빚어지는 것이다.

보증보험에 가입하지 않은 피해자들은 주택 경매를 거쳐 보증금을 회수해야 한다.

지난 9월 28일 서울 강서구 화곡로 대한상공회의소 내 위치한 전세피해 지원센터에서 한 시민이 전세사기 피해 접수 관련해 대한법률구조공단의 상담을 받고 있다./강진형 기자aymsdream@

①보증금 사고 줄이기 첫번째 '계약 전 주변 시세 확인'

최근 부동산 시장 침체와 전세가 하락으로 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례는 걷잡을 수 없이 늘어나고 있다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "계약 전후로 3가지 사항을 점검해 만일의 사태를 대비하는 것이 중요하다"고 조언한다.

가장 중요한 것은 계약 전부터 주변 시세를 확인하는 것이다. 요즘 같이 전세가가 하락일 때에는 당연히 평소보다 저렴한 매물을 찾기 마련이다.

그러나 단순히 최저가를 찾는 게 능사만은 아니다. 전세가가 하락했다면 매매가도 하락하는 경우가 많아 혹여 전세가와 매매가 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가를 추월한 매물도 있기 때문이다.

②아무리 바빠도 이사하자마자 전입신고 반드시

보증금 사고를 예방하는 두 번째 방법은 반드시 '전입신고'를 하는 것이다. 간단하고 상식적인 절차지만, 개인 사정이나 상황에 따라 전입신고를 건너뛰는 경우가 여전히 적지 않다.

전입신고를 하지 않았다면 추후 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인에게 문제가 생길 때 세입자의 지위를 인정받을 수 없다. 즉 전입신고는 세입자 본인이 해당 주택에 세입자라는 객관적 증거가 되는데 그것이 없다면 경매 진행 시 우선순위 확보가 어렵다.

엄 변호사는 "전입신고는 집주인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 1순위 채권자로 인정하는 역할을 한다"며 "따라서 전입신고는 단순히 편의나 기타 사정으로 피하는 것이 아닌 반드시 해야 하는 필수 절차로 여겨야 한다"고 말했다.

③이사가야 하는데 집주인이 보증금 안 준다면 임차권등기

마지막 세 번째 예방책은 길어질 것 같은 법정 싸움에 대비해야 한다는 것. 전세가가 올라 누구나 높아진 전세가로 계약을 해야 하는 상황이라면 모를까 전세가가 내려간 상황에서는 확실한 방법을 찾기가 쉽지 않다.

기존 세입자는 전세가가 내려가기 전 금액으로 계약했는데 그 금액으로 들어올 세입자 찾기가 어렵기 때문이다. 이 경우 신규 세입자가 구해질 때까지 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 세입자가 다른 곳에 이사할 기간이 다가올 수도 있다.

엄 변호사는 "이 상황에서는 임차권등기를 이용하면 된다"며 "임차권등기는 세입자가 이사해 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있어 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지된다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr