[류태민의 부동산 A to Z] 조정대상지역 해제… ‘세금폭탄’ 피할 수 있을까?

신규취득 땐 '2년 거주' 불필요
2년이상 보유 양도세 비과세

[아시아경제 류태민 기자] 정부가 오는 26일부터 세종시를 제외한 모든 지방 지역을 조정대상지역에서 해제키로 결정했다. 여기에 파주·동두천·안성·평택·양주 등 수도권 지역도 조정대상지역에서 벗어나면서 규제지역 해제 효과에 대한 수요자들의 이목이 집중되고 있다. (도움말: 부동산 세금·절세 솔루션 셀리몬 이선구 대표)

규제지역에서 해제되면 세금규제에서 변화가 생긴다. 가령 1세대 1주택자의 경우 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 2년 이상 거주하면 양도소득세를 비과세(양도가액 12억원 초과분에만 과세) 혜택을 받을 수 있다. 하지만 조정대상지역이 해제된 지역에서 주택을 신규 취득하면 ‘2년 거주요건’을 충족하지 않아도 2년 이상 보유한다면 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 단, 취득 당시 조정대상지역이었다면 양도하는 시점에 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 한다.

다주택자 양도세 중과도 배제된다. 2채 이상 보유한 다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 양도한다면 양도소득세 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 조정대상지역이 해제된 이후 양도한다면 이러한 중과세를 피할 수 있다. 다만 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 1년간 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 유예하고 있어 지금 당장은 별다른 효과가 없다.

일시적 1세대 2주택자의 양도세 비과세 특례 적용 기간도 늘어난다. 만약 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 위치한다면 종전주택을 2년 이내에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 종전주택이 조정대상지역에서 해제되거나 신규주택이 비규제지역에 위치한다면 처분기한은 3년으로 연장된다.

일시적 1세대 2주택자의 취득세 표준세율 적용 기간도 연장된다. 조정대상지역 내 1주택을 소유한 1세대가 이사·학업·취업 등의 사유로 조정대상지역 내에 소재하는 다른 주택을 추가로 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 2년 이내에 종전 주택을 처분해야 신규 주택의 취득세가 표준세율(1~3%)을 적용받는다. 하지만 종전주택이 조정대상지역에서 해제된 후 신규주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 3년 안에 종전 주택을 처분해도 표준세율이 적용된다.

증여 취득세율 부담도 완화된다. 다주택자가 조정대상지역 내에서 공시지가 3억원 이상 주택을 증여받을 경우 12%의 증여취득세율이 적용된다. 하지만 조정대상지역 해제 이후 주택을 증여받는다면 공시지가와 무관하게 3.5%의 취득세율을 적용받는다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr