가을이사철 대목 없다…출구 안 보이는 주택 거래절벽

아시아경제 자료사진

추석 연휴 이후 가을 이사철을 맞아 활기를 띠는 주택시장의 모습을 올해는 보기 어려울 전망이다. 금리인상과 대출규제, 집값 고점론에 따른 매수심리 위축 등으로 부동산 매매시장은 최악의 거래절벽 상황에서 빠져나올 기미를 보이지 않고 있다.

13일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물(매매) 건수는 다주택자 양도세 중과 시행 직전인 5월9일 5만5509건에서 전날 기준 5만8494건으로 5.4% 늘었다. 거래가 이뤄지지 않으니 매물만 쌓이는 현상이 지속되고 있는 것이다. 매물생존일 또한 마찬가지로 늘어나고 있다. 매물생존일은 부동산 물건이 온라인상에 등록된 이후 거래 등으로 사라질 때까지 걸리는 기간으로, 매물이 그만큼 소화되지 않고 있다는 의미다. 부동산플랫폼 부동산지인에 따르면 서울의 매매 매물생존일은 5월초 30.6일에서 9월 32.4일로 늘었다.

부동산 시장 침체의 영향은 아파트 시장에서 더 강하게 나타나고 있다. 한국부동산원의 월별 건물용도별 건축물 거래현황 자료를 보면, 올해 상반기 아파트 거래량은 38만8383건을 기록했다. 전체 건축물 대비 거래 비율로 살펴보면 50.9%로, 지난해 하반기 52.9%에서 더욱 감소해 통계 집계 이래 최저 수준으로 떨어졌다. 반면 상업·업무용 건축물(오피스텔 포함)은 같은 기간 20.85%(15만8679건)의 비율로 관련 조사가 시작된 이래 가장 높은 비율을 기록했다. 업계 관계자는 "아파트 시장이 대출규제 등으로 발목이 잡힌 반면 오프라인·상업용 부동산 시장은 거리두기 해제, 월세 수익률 상승에 대한 기대감이 커 투자 문의가 지속적인 상황"이라고 설명했다.

주택 시장은 전통적으로 추석 이후 성수기로 접어들지만 이에 대한 기대심리조차 찾아보기 어려운 상황이다. 시장 침체에 영향을 미친 미국의 금리인상이 이달에도 예정돼 있는 데다가, 정부 역시 집값 고점론 방점을 찍고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5일 국회 국토교통위원회 2021 회계연도 결산심사에 출석해 "소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준"이라면서 "(집값) 하향 안정세가 상당 기간 지속될 필요가 있다"고 말했다.

정부는 지난달부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 주택담보인정비율(LTV)의 상한을 80%로 완화하는 등 일부 규제완화 조치를 내놓기는 했지만 얼어붙은 시장을 녹이기는 어렵다는 평가가 지배적이다. 생애최초 주택 구입자는 투기지역과·투기과열지구의 경우 종전 40%, 조정대상지역은 50%에서 80%로 LTV가 늘었나긴 하지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로다. 오히려 지난 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주도 소득에 따라 대출이 제한돼 사실상 완화 효과가 거의 없다. 정부가 현재 규제지역 내 대출이 금지되는 15억원 초과 대출 규제에 대해서도 완화 여부를 놓고 고심하고 있지만, DSR가 함께 완화되지 않는 한 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 수밖에 없다.

과도한 대출 규제가 실수요자의 내집마련 욕구를 꺾는 데다가, 신용대출 증가 등 금융 풍선효과를 자극할 수 있어 보다 세밀한 대출규제·관리가 필요하다는 지적도 나온다. 김지혜 국토연구원 부연구위원은 "선진국의 LTV 평균이 85.1% 수준임을 감안하면, 한국은 주요국과 비교해 가계부채 중 주택담보대출 비중이 낮은 편"이라면서 "실수요자에 대한 LTV 한도를 미시적·제한적으로 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 말했다.