전세가율·납세증명서 확인 등 필수 [전세사기와의 전쟁]

전세사기 예방하려면

아시아경제 자료사진

전세사기 예방을 위해서는 이사갈 집과 관련한 각종 정보를 수시로 점검하고 찾아보는 ‘손품’이 중요하다. 인터넷과 전화만 있으면 대부분 확인이 가능한 것들이다.

가장 대표적인 것이 ‘전세가율(주택 매매가격 대비 전셋값 비율)’ 확인이다. 온라인 부동산정보사이트나 플랫폼에서 자신이 입주하려는 곳의 매매가격, 전·월세가격을 반드시 찾아봐야 한다. 전셋값이 매매가격보다 높거나 비슷한 매물인 ‘깡통전세’를 최대한 피하는 것이다. 전세가율이 높으면 집주인이 집을 팔아도 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다. 부동산 업계에서는 통상 전세가율이 70~80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 본다.

정부와 지자체가 제공하는 관련 서비스도 이용할 수 있다. 서울시는 전·월세 임차물량 예측정보 등을 담은 ‘전·월세 시장지표’를 서울주거포털(서울시 전월세 정보몽땅)을 통해 23일부터 시범 공개하고 있다. 전·월세 임차물량 예측정보, 25개 자치구의 지역별 전세가율, 전·월세 전환율 등을 확인할 수 있다. 서울시는 전셋값 적정 여부에 대한 상담서비스도 제공하고 있다. 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등에 대해 선 순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정가격의 적정 여부를 계약 이전에 임차인이 확인할 수 있다.

계약 과정에서는 등기부등본을 수시로 확인하고, 확정일자·전입신고를 서둘러야 한다. 전입신고를 마쳐야만 이후 임차기간 중 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에 대해 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다. 임차한 부동산이 경매에 넘어갔을 때에도 후순위 근저당권자에 대항할 수도 있다. 유의할 점은 임차인의 대항력은 전입신고와 확정일자 등록을 한 ‘다음 날 0시’부터 발생한다는 점이다. 만약 같은 날 해당 부동산에 근저당권이 설정됐다면 임차인의 대항력이 하루 늦게 돼 대항력이 없다. 최근 이를 악용한 전세사기도 많다. 임차인의 대항력이 생기기 전, 보증금 반환 능력이 없는 다른 사람에게 주택을 매매하는 것이다.

임대인에게 납세증명서를 요구해 확인해볼 필요도 있다. 임대인이 종합부동산세 등 체납사실을 숨기고 임대차 계약을 진행하고 해당 주택이 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 일부 또는 전부를 못 받을 수 있다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 하더라도, 국세기본법상 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 순위가 밀려나게 된다. 실제로 전세사기가 발생했을 때 피해를 최소화하기 위해서는 전세보증보험에 가입해야 한다. 임대인이 보증금을 제때에 지급하지 못하더라도 보증보험사로부터 먼저 보증금을 받을 수 있다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr