[8.16 공급대책] 22만호 정비구역 신규지정…민간 협력이 관건

서울10만호 경기인천 4만호

지방 광역시 구도심 위주 8만호

재건축 부담금 완화방안 9월중 발표

안전진단도 손질

[아시아경제 김민영 기자, 김동표 기자] 이번 새 정부의 공급 대책은 공공 주도가 아닌 민간 참여를 유도해 향후 5년 동안 270만가구를 공급하는 데 초점이 맞춰져 있다. 그간 각종 규제로 인해 도심 정비사업이 지나치게 억눌려왔다는 점에 주목해 재건축·재개발 추진을 더디게 하는 규제를 풀어 실수요자 선호가 높은 도심에 주택을 집중 공급하겠다는 것이다. 다만 부동산 침체기, 인플레이션발 물가상승 등으로 민간의 협력을 얼마나 이끌어 내는지에 따라 공급 속도와 규모에 영향을 미칠 것으로 보인다.

◆재건축·재개발 정상화… 전국에 22만가구 신규 정비구역 지정= 우선 정부는 가장 수요가 많은 서울에 지난 5년간 공급된 주택(32만가구)보다 50% 이상 증가한 50만가구를 공급한다. 수도권에는 도심, 역세권, 3기 신도시 등에 총 158만가구를, 광역 자치시 등 지방 대도시는 52만가구를 공급한다. 무엇보다 실수요자 선호가 높은 도심쪽 공급을 대폭 늘리기로 했다. 도심 내 재개발, 재건축, 도심복합사업 등을 통해 총 52만가구를 짓기로 했다. 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만가구)보다 24만가구가 많은 88만가구를 공급하게 된다.

정부는 또 향후 5년간 지자체와의 협력 강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만가구 이상의 정비구역을 신규 지정할 계획이다. 이는 2018~2022년 지정된 정비구역 규모인 12만8000가구보다 70% 이상 많은 수준이다. 구체적으로 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구를, 경기 인천에서는 역세권 노후주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시의 쇠퇴한 구도심 위주로 8만가구 규모의 신규 정비구역을 지정해나갈 방침이다. 정부는 내년까지 15만가구 내외의 신규택지 후보지를 발굴해 내년 10월부터 순차적으로 발표키로 했다.

원희룡 국토부 장관은 "지난 10년간 도심 정비사업이 지나치게 억눌려왔다"며 "재개발·재건축 사업을 정상화해서 전국적으로 22만가구, 서울에서 1만가구 이상을 정비구역으로 신규 지정해서 공급을 대폭 확대하겠다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울의 경우 최근 10년 동안 정비사업의 추진이 쉽지 않았는데 대표적인 예가 한남3구역"이라며 "공공이 일방적으로 정비사업지역을 지정하는 것이 아니라 사업추진을 희망하는 지역을 중심으로 구역지정을 확대하는 것은 시장수요에 맞춘다는 점에서 긍정적"이라고 평가했다.

◆재초환·안전진단 규제도 푼다=재건축 규제 완화와 관련해 가장 이목이 쏠린 재건축초과이익환수제와 안전진단 규제도 손본다. 재초환은 2006년 도입된 이후 미실현 이득에 대한 법적 논쟁과 재건축 정상화를 이유로 수차례 유예돼 온 제도다. 정부는 조합원 1인당 3000만원이 넘으면 부과하는 현행 금액기준을 현실화하고 1주택 장기보유자, 고령자 등에 대한 배려방안을 마련키로 했다. 또 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 부담금을 감면받을 수 있도록 할 계획이다. 정부는 면밀한 검토를 거쳐 9월 중 세부 감면안을 발표할 계획이다.

이와 함께 신규 재건축을 어렵게 만든다는 지적을 받아온 안전진단 규제도 완화한다. 정부는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 했다. 다만 시장 상황을 살펴본 뒤 적용범위, 시행시기 등에 대한 구체적인 내용은 연말에 제시할 계획이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임기 내 270만호란 대규모 주택 공급 총량 외에도 택지구득난 속 노후 주택이 밀집한 도심입지에 공급규제를 완화해 수요자 중심의 공급으로 선회했다는 것이 특징"이라며 "특히 재초환 및 안전진단 규제완화를 통해 민간 재개발, 재건축 등 정비사업 중심의 도심 공급 기능 회복을 꾀했다"고 말했다.

입주 30년이 도래한 분당, 일산 등 1기 신도시 정비사업에 대해서는 올해 하반기 연구용역에 착수해 2024년까지 신도시 재정비 마스터플랜 수립을 추진한다. 정부는 신도시 재정비 특별법 제정 등을 통해 주거환경 개선, 광역교통 및 기반시설 확충 등 종합적인 도시 재정비안을 마련할 방침이다.

도심복합사업의 경우 그간 공공에만 자격을 주던 것을 민간까지 확대한다. 아울러 서울 최대 재건축 대어로 불리는 D단지의 사례가 되풀이되지 않도록 조합의 전문성, 투명성 등을 강화해 정비사업이 지연되는 일을 방지하기로 했다.

◆민간 협력 어떻게 이끌어낼지가 관건= 다만 전문가들은 새 정부의 공급 대책이 속도감있게 진행되려면 부지 확보, 민간 협력, 재원 마련 등이 구체적으로 제시돼야 한다고 말한다. 원자재 가격 급등, 부동산시장 침체, 기준금리 인상 등이 맞물린 결과로 최근 인허가를 받고도 실제 착공을 머뭇거리는 민간 건설사들이 많은 상황임을 감안하면 민간의 협력을 이끌어내기는 어려운 상황이라는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문수석위원은 "2030세대들이 선호하는 지역인 도심에 근접할수록 부지 확보가 어려운데 부지를 어떻게 ‘발굴’할지, 재원을 어떻게 ‘마련’할지 실천 가능한 후속 계획을 세우는 것이 필요하다"며 "이번 공급대책에서 상당한 역할을 할 민간의 ‘협력’을 이끌어내는 것도 과제"라고 말했다. 이어 그는 "부지 발굴, 재원 확보, 민간 협력 등이 이번 공급대책의 효과를 결정짓는 3가지 핵심요소가 될 것"이라고 덧붙였다.

함영진 빅데이터랩장은 "재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제는 상당해 보인다"고 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr