[6·21 부동산 대책]분양가상한제 손질…분양가 최대 4% 오른다

정비사업 추진시 필수비용 분양가에 반영
자잿값-건축비 연동 강화…시세 신속 반영
시세 결정시 '인근 준공 20년'→10년 이내로
정부 "분양가 1.5%에서 최대 4% 상승" 전망

＜아시아경제 자료사진＞

주택정비사업에서 필수적으로 발생하는 비용을 분양가에 반영하고 자잿값 상승분을 건축비에 포함하는 등 분양가 상한제 관련 제도를 정비함에 따라 분양가가 1.5%에서 최대 4%가량 오르게 될 전망이다.

국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 이같은 내용을 담은 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의·확정했다고 밝혔다. '분양가상한제'와 '고분양가 심사제'는 그간 저렴한 주택 공급에 기여했다는 평이 있으나, 과도한 가격 통제로 인해 사업성을 낮춰 공급을 억제한다는 지적이 있어왔다. 정부는 분양가 제도운영 합리화 방안을 통해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진한다는 계획이다.

◆정비사업시 필수비용 분양가에 반영= 먼저 분양가상한제 개선 방안으로는 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하기로 했다. 현재는 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되지만 이러한 비용은 분양가 산정에 반영되지 않고 있다.

앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.

주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상비용을 반영하고, 총회 등 필수소요 경비도 반영하되, 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 둘 예정이다. 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 방침이다.

◆자잿값-건축비 연동 강화·신속 반영= 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분도 건축비에 신속 반영하게 된다.

현행 기본형건축비는 정기고시(3·9월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있다. 주요자재(레미콘·철근·PHC 파일·동관) 단일품목가격이 15%이상 변동할 경우 3개월 단위로 이를 재조정할 수 있다. 다만 2008년 7월 제도도입 이래 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.

이에 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하기로 했다. 기존의 PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가했다.

단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다. 정부는 이로 인해 분양가가 0.5% 상승하는 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

역대 최대 재건축 사업지인 서울 강동구 둔촌주공 재건축단지가 공사 중단 사태에 직면했다. 조합과 시공사 간 사업비를 둘러싼 갈등이 극에 달하면서 둔촌주공 시공사업단(현대건설 등 4개사)은 오는 15일부로 공사 중단을 예고했다. 사진은 14일 재건축 현장에 걸린 공사 중단 현수막./김현민 기자 kimhyun81@

◆'깜깜이' 분양가 심사 투명화= 깜깜이로 운영된다는 지적을 받던 분양가 심사절차는 투명성이 강화된다.

그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다.

이에 앞으로는 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정이다

◆시세 결정시 인근 '준공 20년'→'10년 이내'로= 분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.

신규 도입되는 제도로는 '자재비 가산제도'가 있다. 분양보증 시점 기본형건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 제도다.

또한 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 '준공 20년 이내'에서 '10년 이내'로 낮춘다. 이 조치만으로도 분양가가 0.5% 상승할 것으로 예상된다. 아울러 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다. 고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이다.

역대 최대 재건축 사업지인 서울 강동구 둔촌주공 재건축단지가 공사 중단 사태에 직면했다. 조합과 시공사 간 사업비를 둘러싼 갈등이 극에 달하면서 둔촌주공 시공사업단(현대건설 등 4개사)은 오는 15일부로 공사 중단을 예고했다. 사진은 14일 재건축 현장 모습./김현민 기자 kimhyun81@

금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다. 정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다.

이번 제도개선은 주로 정비사업에 적용되는 사항이며, 신도시 등에서 저렴하게 공급되는 공공택지 사업은 금번 조치와 큰 연관이 없어 분양가에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다.

원희룡 국토교통부 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 그러면서 "향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 개선과제를 발굴하고, 현장의 애로사항을 해소해나갈 것"이라고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr