최근 4차례 대선 후 집권 1~2년차 하락
정권 말기에 오히려 폭등…정책 시차 등
‘대선 후 집값이 오른다’는 소문이 부동산시장에 퍼져 있지만 실증 자료를 보면 ‘낭설’이라해도 과언이 아니다. 최근 치러진 4차례 선거의 경우 이듬해 집값이 모두 보합 또는 하락했다. 반면 집값은 정권 말기에 변동폭이 커지는 모습을 반복해왔는데, 이는 정권 초 수립했던 정책들이 시장에 영향을 주기까지 시간이 소요되는 ‘정책시차’ 때문이라고 볼 수 있다.
8일 KB부동산 주택통계현황에 따르면 제16대 대선이 있던 2002년 주택매매가격 변동률은 16.43%에서 이듬해 5.74%로 급감했다. 그 다음해에도 하락세가 이어지며 2004년 변동률은 -2.07%를 기록했다. 선거가 있던 해 고점을 찍고 집권 1~2년 차에 하락세를 보이는 모습은 대부분 선거에서 나타났다. 17대 대선이 있던 2007년 집값 변동률은 3.14%였는데, 2008년엔 3.11%, 2009년 1.46%로 하락했다. 19대 치러진 2017년에는 1.24%였다가 이듬해 3.16%로 반등했으나 다음해 0.24%로 상승폭이 줄었다.
정권 초기보다는 오히려 정권 후반부로 갈수록 변동폭이 커진다. 매매가 변동률은 2006년 11.60%, 2011년 6.86%, 2015년 4.42%로 크게 튀었는데 각각 집권 3~4년 차에 해당하는 시기다. 이런 모습은 문재인 정부에서도 반복됐다. 2021년 변동률은 14.97%로 2002년 이후 최고치다.
역대 정부는 부동산시장 안정 또는 부양이라는 제각각 목적에 맞춰 정권 초 부동산 대책을 대거 쏟아냈고, 그 정책 효과가 집권 후반기에 나타난 것이라 볼 수 있다. 예컨대 이명박·박근혜 정부는 규제를 대폭 완화하는 등 부동산 경기 활성화에 초점을 맞췄다. 집권 초 2008년 글로벌 금융위기 등 대내외적 환경이 악화되면서 주택시장 폭락 등 우려가 커지면서 이명박 정부는 거래 활성화에 나섰다. LTV 완화, 재건축·전매 규제 완화, 투기과열지구 대폭 해제 등의 조치가 이뤄졌다. 박근혜 정부도 부동산을 경기 부양 수단으로 삼았다. 양도세 한시적 면제, 생애 첫 주택 취득세 면제, 주택 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 부동산 활성화 정책이 집권 1~2년 차에 쏟아졌다. 집권 초기 0%대에 머무르던 집값 변동률은 2014년 2.10%, 2015년 4.42%를 기록하며 반등했다.
이와 반대로 노무현 정부는 집값 안정을 목적으로 집권 1~2년 차 종합부동산세 도입, 다주택양도세 강화, LTV 강화, 실거래가 신고 의무화 등 정책을 시행했다. 매도세가 쏟아지며 2004년 집값 변동률은 1997년 금융위기 이후 처음으로 마이너스를 기록했다. 다만 기대했던 정책 효과보다는 정반대의 결과가 나타났다. 다주택자 매물이 쏟아지면서 전·월세 매물이 실종됐다. 임대차시장 불안이 커지자 오히려 임차 수요가 매매 수요로 급격히 이전됐다. 집권 3년 차인 2005년 집값 변동률은 4.01%로 반등하더니 이듬해 11.60%로 폭등했다. 문재인 정부 중기 이후 나타난 ‘패닉바잉(공황구매)’ 현상과 흡사하다.
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20대 대선후보들 역시 부동산시장 안정을 목적으로 하는 정책 폭탄을 예고하고 있다. 200만~300만가구 수준의 공급과 재건축·재개발 규제 완화, 보유세·양도세 완화 등 정도의 차이는 있지만 대체로 시장 수요자들의 부담을 줄여주는 쪽으로 가닥이 잡혀있다. 이번에도 정책 효과가 즉각 나타나기보다는 시차를 두고 서서히 나타날 가능성이 높다. 임병철 부동산114수석연구원은 "현재 두 유력 대선후보가 내세우는 대규모 주택 공급 계획이 실제 시장에 효과를 내기까지 상당한 시간이 걸린다는 점에서 지난 정부 집권기의 부동산시장 변동 추이를 답습할 가능성이 있다"고 말했다.
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
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